อสังหาริมทรัพย์ เเพง หรือ ถูก ดูอย่างไร [บทความที่ 19]

อสังหาริมทรัพย์ เเพง หรือ ถูก ดูอย่างไร [บทความที่ 19]

การขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถตั้งราคาได้ตามอำเภอใจ เเล้วเราจะสามารถรู้ได้อย่างไร ว่าทรัพย์ที่เราจะซื้อนั้น มีราคาถูกหรือเเพง มีวิธีการดูดังนี้ครับ

1. ดูราคาตลาด

จะใช้ได้ดีกับ บ้านจัดสรร คอนโด ตึกแถว อาคารพาณิชย์ เนื่องจากมีทรัพย์ที่คล้ายๆกันค่อนข้างเยอะ ทำให้เราสามารถเปรียบเทียบราคาได้ จากอินเตอร์เน็ต และราคาที่เชื่อถือได้คือ ราคาที่มีการขายเกิดขึ้นเเล้ว

2. คิดจากต้นทุนก่อสร้าง

ในกรณีที่ไม่มีทรัพย์ให้เปรียบเทียบ เราสามารถคิดจากต้นทุนก่อสร้างเป็น ตรม ได้ เช่น ต้นทุนก่อสร้างของ อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ครึ่ง ประมาณ 1.3 ล้าน และเราก็ไปรวมกับราคาที่ดินที่เราประเมิณ เราก็จะได้ราคาต้นทุนเพื่อเป็น เกณฑ์ในการดูราคาต่อไป

3. คิดจากค่าเช่า

โดยปกติในทรัพย์แต่ละเเบบก็จะมี %ผลตอบแทนจาการเช่าที่เป็น มาตราฐานไม่เท่ากัน ถ้าเป็น บ้าน อาคารพาณิชย์ ค่าเช่าควรจะได้ 4-5% ต่อปี ส่วนคอนโดควรจะเป็น 7% ต่อปี

%ผลตอบเทนต่อปี = ((ค่าเช่า x 12)/ราคาทรัพย์) x100

เช่น คอนโดราคา 2,000,000 ได้ค่าเช่า 10,000

ผลตอบแทนต่อปี = ((10,000 x 12)/2,000,000) x 100  = 6% เเบบนี้เเพงไปนิดนึง มีทางเลือกดังนี้ 1. ต่อราคา 2. เพิ่มค่าเช่า (ไม่เเนะนำ)

4. คิดจากราคาที่จะเพิ่มขึ้น

เราสามารถคาดคะเนราคาที่ควรจะเป็นได้ในอนาคต เช่น พื้นที่นี้จะมีถนนตัดผ่าน หรือ จะมีห้างมาเปิด เเน่นอนว่าพอข่าวพวกนี้เข้ามาราคามันอาจจะเพิ่ม เเต่ถ้าเราคำนวนว่ามันยังไปได้อีก ก็สามารถสู้ราคาได้ครับ

5. คิดจากประโยชน์ใช้สอยที่ทำได้

วิธีนี้อาจต้องมีความชำนาญหน่อยนะ คือเราสามารถวิเคราะห์ได้ว่า ทรัพย์นี้สามารถทำอะไรได้บ้าง ยกตัวอย่าง ที่ดิน รูปร่างของที่ดินเป็นตัวบ่งบอกราคา และ ไม่มีอัตราส่วนของราคาชัดเจน เช่น

ที่ดิน A มีขนาด ของพื้นที่เป็น 2 เท่าของ B ในทำเลไกล้เคียงกัน เเต่ราคา มันอาจจะเเพงกว่าเป็น 10 เท่าก็ได้ อันเนื่องมาจากที่ดิน A สามารถทำคอนโดได้ เเต่ที่ดิน B ทำได้เเค่โชว์รูมรถยนต์

สีของผังเมือง แค่สีคนละสีทำให้ราคาต่างกันหลายเท่า ทั้งๆ ที่อยู่ตรงข้ามถนนกันเท่านั้น เช่น พื้นที่ A อยู่ตรงข้ามกับ B  เเต่ฝั่ง A เป็นพื้นที่สีม่วง (ทำโรงงานได้) เเต่ฝั่ง B เป็นสีเขียว (ทำเกษตรกรรม) แบบนี้

ยกตัวอย่างบ้านอีกเเบบนึง เช่น บ้านหลังนี้อยู่ในพื้นที่ ที่ดีสามารถทำเป็น home office ได้ แบบนี้ก็เพิ่มมูลค่าครับ

เอาล่ะได้วิธีการดูราคาอสังหากันเเล้ว อย่าลืมเอาไปใช้ในการดูทรัพย์ที่เราจะซื้อกันด้วยนะ จะได้ไม่ซื้อในราคาสูงกว่าความเป็นจริงครับ

อ่านเเล้วก็ like เเล้วก็เเชร์ให้เพื่อนบ้างก็ได้นะครับ 😉

Photo : solochecker

Related Posts