วิธีสร้างกระเเสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์ของ Robert Kiyosaki แบบ STEP BY STEP [บทความที่97]

วิธีสร้างกระเเสเงินสดในอสังหาริมทรัพย์ของ Robert Kiyosaki แบบ STEP BY STEP [บทความที่97]

หลายคนที่ชื่นชอบที่จะลงทุนในอสังหา คงอยากจะรู้ว่ากูรูอย่าง Robert Kiyosaki เค้ามีวิธีการลงทุน และ มีเเนวคิดอย่างไร ทำไมการลงทุนของเค้าถึงประสบความสำเร็จ ผมเเกะเนื้อหาจาก Creating Infinite Returns Through a Real Estate Investments และ อธิบายเพิ่มเติมจาก เเนวคิดส่วนตัวครับ

เเนวคิดการลงทุนของ Robert คือ ไม่ใช้เงินตัวเอง ไม่เน้นความหรูหรา เเละ สร้างกระเเสเงินสดได้อย่างต่อเนื่อง

ขั้นตอนที่ 1 : การเลือกทรัพย์

มุ่งไปทาง อพาทเม้น ไม่หรูหรา จับตลาดเช่ารายปี สำหรับผู้คนระดับกลางถึงล่าง เพราะ ตลาดนี้มีความมั่นคงสูง ไม่ว่าเศรษฐกิจ จะเเย่เเค่ไหน ก็ไม่ได้รับผลกระทบ

ผลทอบเเทนต่ำกว่าความเป็นจริง ประเมิณว่าด้วยศักยภาพของทำเล เเละ ตัวทรัพย์สามารถทำเงินได้มากกว่านี้ สามารถซื้อได้ราคาถูก เเละ ไปเพิ่มมูลค่าได้ง่าย

สามารถพัฒนาต่อเติมได้ เช่นมีพื้นที่เหลือ ข้อนี้เป็นสิ่งสำคัญ Robert จะเพิ่มมูลค่าของทรัพย์ตัวเองทุกครั้งเพื่อเพิ่มรายรับ เเละ การประเมิณของธนาคารที่สูงขึ้น

ขั้นตอนที่ 2 : เพิ่มมูลค่า เเละ รายได้

ตบเเต่ง/ปรับปรุงอสังหา และ ขึ้นค่าเช่าตามที่ควรจะเป็น (ราคาตลาด)

พัฒนาที่ดินส่วนที่เหลือเพื่อเพิ่มรายได้ เช่นที่จอดรถ หรือ สร้างตึก/อาคาร/ร้านค้า ให้เช่าเพิ่ม

เพิ่มรายได้จากการซักรีด เป็นปัจจัยสำคัญทีเดียว นำเครื่องซักผ้า เครื่องปั่นเเห้ง ต่างๆ มาให้บริการ สร้างรายได้ให้พอตัว

จากการทำขั้นตอนที่ 2 เราจะต้องลงทุนเพิ่ม เเต่จะได้ กระแสเงินสดเพิ่มขึ้นมาอย่างมาก โดยเฉลี่ยขั้นตอนนี้จะกินเวลา 2 ปี (ค่อยเป็นค่อยไป)

ขั้นตอนที่ 3 : เอาเงินคืนด้วยการรีไฟเเนนซ์

ตามเเนวคิดของ Robert จะต้องเอาเงินที่ลงทุนคืนมา หลังจากที่เราทำการปรับปรุง เพิ่มมูลค่า (อย่างถูกต้อง) จะทำให้ราคาประเมิณจากธนาคารสูงขึ้น เมื่อเราทำการรีไฟเเนนซ์ก็จะได้เงินส่วนที่เราลงทุนใน ขั้นตอนที่ 2 กลับมา

สิ่งที่ต้องระวัง คือ อย่ากู้เกินที่ลงทุน เพราะว่า เราต้องทำให้กระเเสเงินสดเป็นบวก ซึ่งเป็นเป้าหมายของการลงทุนครั้งที่ (อย่าลืมซะล่ะ)

ตอบคำถามกวนใจ

หลายคนสงสัยว่าทำไมต้อง รีไฟเเนนซ์ด้วยท้ังๆที่ก็ได้กระเเสเงินสดเป็นบวกเยอะอยู่เเล้ว จะไปรีไฟเเนนซ์ให้ยุ่งยากทำไม

– ก็เพื่อที่จะไม่ต้องใช้เงินลงทุนน่ะสิครับ จากการลงทุนทั้งหมดข้างบนจะทำให้เราได้กระเเสเงินสดมา ประมาณนึงต่อเดือน จากประสบการณ์ของผมเเล้ว ไอ้ประมาณนึงมันไม่ได้เยอะหรอกนะครับ (ไม่สามารถทำให้รวยได้) เเต่ความเด็ดของมันก็คือ การที่เราไม่ได้ใช้เงินเลย มันจึงทำให้เราสามารถสร้างการลงทุนเเบบนี้ได้อีก เเละ ทำได้โดยไม่มีที่สิ้นสุด (ต้องมีความรู้เรื่องการเงินด้วยนะ)

ผมมีโอกาสได้ฟังที่ Robert พูด เขาเล่าว่า เเกชอบเป็นหนี้ เเละ อสังหาเป็นการลงทุนเดียวที่สามารถเป็นหนี้ระยะยาวได้ ซึ่งปัจจุบัน เเกมีหนี้ที่ดีในอสังหาราว 500 ล้านเหรียญ อสังหาที่สามารถสร้าง กระเเสเงินสดเเบบข้างต้น ไม่น้อยเลยใช่ไหมล่ะ

เเบบนี้มันก็เสี่ยงล่ะสิ!?

– Robert ตอบว่า “ถ้าคุณไม่ได้ใช้เงินตัวเองเลย เเล้วมันจะเสี่ยงยังไง” ถ้าผ่านการเลือกทรัพย์ที่ดี ที่ถูกเเล้ว โอกาสเจ๊งก็มีน้อย (อย่างหอพักบ้านเราในทำเลดีๆก็เต็มตลอด) เเล้วถึงต่อให้เจ๊งขึ้นมา คุณก็โดนยึดทรัพย์ที่จำนองเอาไว้ นั่นก็คือ ทรัพย์ที่คุณซื้อนั่นเเหล่ะ (ก็เเค่นั้นเเหล่ะ)

ผมเเนะนำให้ทำเเบนี้ไหม?

– การที่จะลงทุนเเบบนี้ได้ ค่อนข้างต้องเเม่นพอสมควร ผมไม่เเนะนำให้มือใหม่ทำ เพราะ มีโอกาสที่จะเลือกทรัพย์ได้ไม่ดีพอ ที่จะลงทุน จะทำให้เจ็บตัวเอาได้ (ต้องไปฝึกฝนมาก่อน) เเต่ถ้าคุณมั่นใจว่าสามารถได้ทรัพย์ที่ดีได้ก็ลองดูครับ

สรุป

ในด้านอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างยืดหยุ่น เเละ มีช่องทางมากมาย บทความนี้อยากให้เพื่อนๆได้มองเห็นมุมมอง เเนวคิด ของการลงทุนอสังหา อีกเเบบนึง

การลงทุนเเบบนี้จำเป็นต้องมีความชำนาญ ความรู้ด้านการเงิน การจัดการอสังหาริมทรัพย์ ด้วย ดังนั้น ทีมเป็นสิ่งสำคัญ จัดทีมเเล้วมาลุยกันครับ

ถ้าชอบบทความนี้อย่าลืมกด Like เป็นกำลังใจด้วยนะ

Related Posts