เริ่มต้นลงทุนอสังหา ตอนที่ 9 | เริ่มต้นกู้เงิน เพิ่มวงเงิน กู้ได้เท่าไหร่ กู้ธนาคารไหน

เริ่มต้นกู้เงิน

เริ่มต้นกู้เงิน  กู้ได้เท่าไร  กู้ธนาคารไหนดี

เนื้อหาประกอบด้วย

  1. คำนวณเงินกู้ด้วยตัวเอง
  2. เพิ่มวงเงินการกู้ทำอย่างไร
  3. เตรียมตัวกู้เงินอย่างไร

1. คำนวณการกู้เงินด้วยตัวเอง  ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจกับค่า Dsr=Debt service ratio (อัตราส่วนที่ธนาคารยอมให้กู้ได้)

เช่น มีรายได้ 100 บาทธนาคารจะมองว่าส่วนหนึ่งเราจะต้องเอาไปใช้จ่ายใช้สอยและส่วนที่เหลือจะต้องเอาไปส่งธนาคารใช้หนี้จ่ายดอกเบี้ยได้ซึ่งตรงนี้เรียกว่าความสามารถในการชำระ  โดยทั่วไปธนาคารจะให้ค่า dsr คือ 40% หมายความว่าเงิน 100 บาทคุณจะมีความสามารถในการชำระเพียงแค่ 40 บาทซึ่งค่าตรงนี้จะเปลี่ยนแปลงตามธนาคารแต่ส่วนใหญ่จะให้อยู่ที่ 40% และคนที่มีรายได้เยอะ  อย่างเช่นคนที่มีรายได้ 50,000 บาทขึ้นไปอาจจะกู้ได้ขึ้นเป็น 50 %  ยิ่งมีรายได้เยอะขึ้นธนาคารจะมองว่าคุณก็จะมีความสามารถหรือศักยภาพที่จะชำระได้เยอะขึ้นด้วย  ซึ่งหลายคนอาจจะเข้าใจผิดว่ามีเงินเดือน 20,000 บาท  สามารถที่จะเอาเงินไปผ่อนชำระธนาคาร 20,000 บาทได้เลยแต่ความจริงแล้วเราสามารถผ่อนชำระได้เพียง 40  % เท่านั้น ของเงินเดือนทั้งหมด2สูตรคำนวณ

(เงินเดือน x DSR) – ภาระอื่นๆ   = ความสามารถในการชำระ

ความสามารถในการชำระ x  150 เท่ากับวงเงินกู้ได้ที่ 30 ปี3วิธีเพิ่มวงเงินกู้

แนะนำ 2 วิธี

1.หารายได้เสริม  เพราะว่าหากคุณอยากกู้ได้มากขึ้นคุณต้องมีรายได้ที่มากขึ้นเช่น  การขายของออนไลน์ , การทำฟรีแลนซ์  หรือรับงานเพิ่ม  ซึ่งถ้าพูดตรงๆธนาคารมองว่าการทำฟรีแลนซ์หรือการขายของออนไลน์เป็นงานที่ไม่มั่นคงมีความผันผวนสูงและประเด็นคือคนหลายคนที่ทำงานพิเศษหรืออาชีพเสริมเขาไม่ได้เสียภาษีและเมื่อไม่ได้เสียภาษีความเชื่อถือของคุณก็จะลดลงไปด้วยเช่นกัน  ธนาคารส่วนใหญ่จะไม่อนุมัติรายได้เสริมเหล่านี้เท่าไหร่  วิธีแก้คือถ้าคุณอยากจะกู้ได้เยอะจริงๆคุณต้องเอาเงินรายได้ส่วนนั้นไปเสียภาษีด้วย  ถ้าคุณคิดว่าคุ้มกับการกู้เงิน  ซึ่งการเสียภาษีมันไม่ได้เสียไปตลอดหากคุณไม่ได้ทำอาชีพเสริมแล้ว   คุณก็สามารถยกเลิกการเสียภาษีได้ และการหารายได้เสริมจากงานประจำอย่างที่ 2   ธนาคารจะมองว่างานประจำจะดีที่สุด  อาชีพหลายอาชีพก็สามารถทำงาน 2 ที่ได้  อย่างเช่น  พนักงานบัญชีสามารถรับจ๊อบ 2 บริษัทได้ซึ่งถ้าคนทำงานประจำ 2 ที่เงินเดือนของคุณก็จะคูณ 2 ทำให้วงเงินหรือความสามารถในการกู้ของคุณมันสูงขึ้นอีกด้วยหลายคนถามว่าเป็นวิทยากรหรือเป็นคอนเซาท์บริษัทได้ไหม  ธนาคารจะมองว่าอาชีพเหล่านี้เป็นอาชีพที่ไม่มั่นคง   อาชีพที่จะมั่นคงจริงๆก็คืออาชีพพนักงานประจำที่บรรจุแล้ว  เช่น  พนักงานบัญชี  ,  พนักงานตลาด  หรือวิศวกร  ก็สามารถมีงานหลายงานได้  แต่อาชีพของคุณจำเป็นต้องมีความเชื่อมโยงกันด้วย

2.การเพิ่มรายได้จากค่าเช่า  อย่างเช่นคนที่มีบ้านว่างๆปล่อยให้เช่ามีรายได้เข้ามาคุณก็สามารถให้เป็นรายได้ได้ ถ้าจะให้แน่นอนคุณก็ต้องเสียภาษีก็จะสามารถเป็นรายได้ได้  แต่ว่าธนาคารอาจจะไม่ได้ปล่อยให้เต็ม 100% เช่น  คุณได้ค่าเช่า 30,000 ไม่ได้แปลว่าค่าเช่าคุณจะได้ 30,000 อาจจะมีค่าเปอร์เซ็นต์หักลบอีกก็แล้วแต่ธนาคารแต่ละธนาคาร  ส่วนใหญ่ก็หักเยอะอาจจะ 50% , 70% เพราะธนาคารมองว่าโอกาสที่จะไม่มีคนเช่าก็เป็นไปได้แต่ไม่ค่อยแนะนำในเรื่องนี้เท่าใด เพราะถ้าคุณเสียภาษีไปแล้วมันจะแก้ไขยาก เพราะต่อให้คุณบอกว่าไม่ได้ปล่อยเช่าแล้วแต่ทางสรรพากรจะมองว่าอาจจะมีแนวโน้มที่จะปล่อยให้เช่าอีก  ดังนั้นการเสียภาษีในเรื่องการปล่อยเช่าจะมีการยกเลิกที่ค่อยข้างจะลำบากจึงไม่ค่อยแนะนำ

การเตรียมตัวกู้เงิน

4ประวัติการชำระหนี้หรือที่เรียกว่าประวัติบูโร  คือประวัติการชำระเงินซึ่งประวัติมีหลายระดับเช่น  1.ส่งครบไม่เคยเบี้ยวหนี้  ไม่เคยเสียประวัติก็จะดีมาก   2.ถ้าบางเดือนจ่ายช้าบ้างบางเดือนผ่อนผันบ้างไม่ได้แปลว่าคุณจะติดบูโรจนกู้ไม่ได้เลยแค่เครดิตของคุณก็จะลดลง  3. คือคุณไม่จ่ายหนี้เลย คุณก็จะเสียเครดิตไม่สามารถกู้ได้เลย เพราะฉะนั้นคุณต้องพยายามรักษาเครดิตให้สูงสุดอยู่เสมอคุณจะได้กู้เงินได้ง่ายขึ้น

การเลือกธนาคาร

ส่วนตัวจะเลือกธนาคารหรือพนักงานที่ค่อนข้างเก่งและรู้ใจกัน  คุณต้องเข้าใจก่อนว่าคนที่ทำงานเรื่องการกู้ให้คุณมีผลต่อการกู้ของคุณ  ถ้าคุณเข้าไปหาพนักงานสินเชื่อคนใหม่ๆก็จะมีผลในหลายๆอย่างเช่น  ดำเนินการช้า , อาจจะมีตกหล่นรายได้ของคุณน้อยลง , การกรอกประวัติของคุณก็ไม่เนียน แต่สินเชื่อที่เก่งเขาสามารถทำงานได้ไวและการอนุมัติก็จะสูงขึ้นด้วยจะมีข้อแนะนำว่าคุณต้องทำอะไรเพิ่ม  ซึ่งถ้าเป็นมือใหม่บางครั้งเขาไม่สามารถแนะนำให้คุณปรับอะไรได้มากเพราะเขายังไม่มีประสบการณ์เยอะจึงต้องเลือกสินเชื่อให้ดี

กู้ธนาคารไหนดี

จะแนะนำเป็นธนาคารที่เราเดินบัญชีอยู่ประจำและธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้ของโครงการนั้นๆอยู่

 ยกตัวอย่าง

5

สมมุติว่าโครงการ C เวลาที่เขาจะก่อสร้าง จะพัฒนาโครงการเขาก็จะไปกู้เงินจากธนาคารสมมติให้เป็นธนาคาร B เมื่อโครงการ C ก่อสร้างแล้วเสร็จทรัพย์สมบัติทั้งหมดก็จะติดอยู่ในธนาคาร B ซึ่งทุกธนาคารจะมีนโยบาย ไม่อยากให้เสียลูกหนี้ไปเพราะลูกหนี้ของเขาก็คือลูกค้าหรือว่าคนที่ทำเงินให้กับบริษัทดังนั้นธนาคาร  B  ก็จะมีโปรโมชั่นรักษาฐานของโครงการนี้เอาไว้อย่างเช่น  ถ้าคุณซื้อจะโครงการนี้และกู้ซื้อกับแบงค์B      1 ธนาคารจะปล่อยกู้ง่ายขึ้น    2 ดอกเบี้ยจะถูกลง  แต่มีสิทธิพิเศษมากกว่านั้นคือถ้าโครงการใดๆติดหนี้ตัวแดงสูงธนาคาร B ยิ่งมีโอกาสปล่อยกู้ได้ง่ายกว่าเดิมมาก                                                                                                                                                                                        จากประสบการณ์ของผมเคยซื้อโครงการนึงที่ห่วยมากเจ้าของโครงการติดหนี้ตัวแดง  เริ่มส่งไม่ค่อยได้ผมก็เลยไปกู้ธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้ของเขา  มันสามารถกู้ได้เยอะและกู้ได้ง่ายมากเพราะธนาคารมองว่าโครงการนี้มันจะเริ่มเจ๊งแล้วถ้าธนาคารไม่เปลี่ยนลูกหนี้หรือเปลี่ยนมือมันจะล้มละลายและธนาคารจะไม่สามารถได้หนี้คืน พอเป็นแบบนั้นธนาคารจะปล่อยเงินกู้ได้ง่ายมาก ผมจึงได้ของห่วยมาแบบง่ายๆ

สรุปควรกู้เงินที่

1 ธนาคารที่เดินบัญชีบ่อยๆ

2 ธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้ของโครงการ

เพราะว่าคุณจะมีโอกาสได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกที่สุดและดีที่สุดได้

Related Posts