เริ่มต้นลงทุนอสังหา ตอนที่ 8 | เทคนิค ซื้อคอนโด ไม่ขาดทุน

เทคนิคซื้อคอนโดไม่ขาดทุน

     ถ้าคุณไม่สามารถดูด้วยตาเปล่าได้ว่าคอนโดที่ซื้อดีหรือไม่ดี  ต้องบอกก่อนเลยว่าคอนโดถ้าคุณซื้อผิดจะอันตรายกว่าบ้านเยอะเพราะว่าบ้านยังสามารถปรับปรุง  ตกแต่งให้เหมือนใหม่ได้เสมอ  แต่ว่าคอนโดมีข้อเสียคือว่า  ถ้าคุณเลือกผิดเมื่อไหร่โครงการหรือตึกจะโทรม  ผู้เช่าหรือว่าเพื่อนบ้านอาจจะได้เพื่อนบ้านที่ห่วย  ถ้าเป็นบ้านแล้วคุณมีเพื่อนบ้านที่ห่วยก็ไม่เป็นไรเพราะว่าอยู่คนละหลังกัน  แต่ว่าคอนโดเวลาที่เพื่อนบ้านคุณห่วยไม่ดูแลส่วนกลางให้ดี  ปล่อยเละเทะสกปรก  ตึกนั้นจะเน่าและสกปรกทั้งตึก  ซึ่งตรงนี้เป็นความเสี่ยงหนักของคอนโดต่อให้คุณปรับปรุงห้องแต่งให้สวยแค่ไหนแต่ว่าทั้งโครงการทั้งตึกมันห่วย  มันโทรมราคาของคุณก็ตกต่ำขึ้นไม่มีใครอยากจะอยู่โครงการนั้นเพราะฉะนั้นเราจะดูอย่างไรถ้าคนทั่วไปอยากจะซื้ออยู่เองไม่ได้ต้องการกำไรจากการลงทุนมากแต่ขอให้ซื้อแล้วมีความมั่นใจว่าโครงการนั้นดีจริงๆ  หลักในการซื้อคอนโดด้วยตาเปล่ามีเยอะมากๆ  จะขอยกตัวอย่าง 1 เทคนิค

1.1

      เทคนิคการดูก็คือดูตึกสูงหรือว่าตึกเตี้ย   ธรรมชาติของคอนโดตึกสูงคือ  ตึกที่มีความสูงประมาณ 8 ชั้นขึ้นไป  (แต่ถ้าจะนับเป็นตึกสูงจริงๆก็ควรจะนับที่ 18-20 ชั้นขึ้นไป  เพราะว่ามันจะสูงจริงๆ )  ส่วนตึกเตี้ยก็จะมีประมาณ 8 ชั้นลงมา  มีความแตกต่างคือ

1.เรื่องได้เปรียบและคู่แข่ง  ตึกสูงจะมีทำเลที่ดีกว่า  เพราะว่า ตึกสูงจำเป็นต้องอยู่ติดถนนที่มีความกว้างเกิน 10 เมตรถึงจะสามารถสร้างตึกสูงได้ซึ่งส่วนใหญ่ถนนที่เกิน 10 เมตรก็จะเป็นถนนใหญ่อย่างเช่น 4 เลนส์  ถนนพวกนี้จะเป็นถนนเส้นหลักด้วยซึ่งจะอยู่ตรงทำเลติดถนนเส้นหลัก   แต่ตึกเตี้ยส่วนใหญ่จะอยู่ในซอย

-ถ้าที่ดินสามารถสร้างตึกสูงได้แน่นอนว่าราคาต้องแพง

-ไม่มีใครไปสร้างตึกเตี้ยในโซนตึกสูง  จะแบ่งโซนว่าตึกสูงจะอยู่ทำเลติดถนนเส้นหลักตึกเตี้ยจะอยู่ในซอยและอยู่ในโซนที่ลึกเข้าไปอีกการที่อยู่ติดถนนใหญ่เลยการที่อยู่ใน area ที่ดีกว่าข้อแรกที่ได้เปรียบคือ จะมีคู่แข่งน้อย

ตึกสูง  ในอนาคตต้องบอกว่าอสังหาเราไม่สามารถมองแค่ตอนนี้ได้ต้องมองในอนาคตอีกเรื่อยๆเพราะว่าเราถือเป็น 10 ปี 20 ปีซึ่งโซนarea  ที่เป็นติดถนนใหญ่หรือว่าเป็น prime area ส่วนใหญ่คู่แข่งจะน้อยกว่าเพราะว่าคู่แข่งที่มีก็จะเป็นตึกที่ติดถนนเหมือนกันซึ่งบางครั้งพื้นที่ที่อยู่ข้างๆก็จะสร้างอย่างอื่นด้วยซึ่งไม่ใช่แค่ที่พักอาศัย  จึงทำให้คู่แข่งน้อยในอนาคต

ตึกเตี้ย   การที่ตึกเตี้ยอยู่ข้างในซอยลึกเข้าไปในพื้นที่ไกลๆมีโอกาสที่จะเกิดคู่แข่งได้เยอะเพราะว่ามีพื้นที่เหลือเยอะ คุณไม่รู้หรอกว่าอนาคตพื้นที่ที่เหลืออยู่ที่ว่างๆ  จะเกิดคู่แข่งอีกกี่คนซึ่งตึกเตี้ยการแข่งขันกับตึกสูงในทำเลเดียวกันก็เหนื่อยอยู่แล้วและยิ่งมีคู่แข่งเพิ่มในอนาคตในระยะยาวเราไม่สามารถบ่งบอกได้ว่าคอนโดเราจะเป็นที่สนใจอยู่หรือเปล่าและนี่คือข้อแรกเรื่องได้เปรียบและคู่แข่ง

2.เรื่องการยึดหัวหาด  คือการยึดพื้นที่ที่เป็นหัวใจหลักก่อน  อย่างเช่น  กรุงเทพฯก็จะมีสถานี BTS ที่เป็น prime station อย่างเช่น  อโศกสีลม , ศาลาแดง , ช่องนนทรี , เพลินจิต , สถานีเหล่านี้เป็นสถานีแบบ prime station  ต่อให้มีสถานี BTS อื่นๆเข้ามามากมาย  แต่ตรงนี้ก็ยังเป็น prime  อยู่มันเป็น the best location ซึ่งตึกเตี้ยไม่สามารถสร้างในโซนนั้นได้เลยเพราะว่ามีราคาแพงมากแต่ตึกสูงสามารถทำได้และยึดหัวหาดตรงนี้มาได้เพราะว่าตึกเตี้ยมีจำนวนยูนิตค่อนข้างน้อยการที่มียูนิตน้อยทำให้สัดส่วนที่ดินแพงเพราะว่าที่ดินราคาแพงแต่มีคนน้อยคนมาหารก็ทำให้ราคามันแพง  แต่ตึกสูงที่ดินต่อให้แพงก็ตามแต่ว่ามันมีจำนวนคนหรือจำนวนห้องเยอะมากก็เลยทำให้ไม่แพงมากราคาสามารถสู้ได้ด้วยและตึกสูงก็สามารถจองทำเลที่ premium ราคาแพงได้มากกว่าตัวเตี้ยซึ่งพอราคาเริ่มสู้ไหวก็สามารถยึดหัวหาดprime station หลักๆได้อย่างเช่น   สยามลองนึกภาพดูว่าไม่ว่าจะกี่ปีสยามก็ยังอยู่  สยามดังมานานแล้วและคิดว่าในอนาคตก็ยังอยู่คนรุ่นลูกหรือรุ่นหลานอาจจะไม่สามารถซื้อ area แบบนี้ได้อีกแล้ว   เช่น  สยาม , เพลินจิต ,  อโศก  หรือสีลม  เพราะว่าเป็น area ที่แน่นมากแต่ถ้าคุณเป็นคนนึงที่สามารถซื้อคอนโดใน area นั้นได้ในช่วงที่คุณยังสามารถซื้อไหวในตอนที่ราคายังไม่แพงแต่พอเวลาผ่านไปเรื่อยๆราคาจะดีดตัวขึ้นไปสูงมาก   ราคาจะไม่ร่วงเพราะยังมีความต้องการของตลาดอยู่ซึ่งตึกสูงมันสามารถทำได้นั่นเอง

 3 การดูแลรักษา  ตึกสูงจะดูแลได้ดี  ขึ้นอยู่กับนิติ  หลายคนสงสัยว่านิติเกี่ยวข้องอะไรกับตึกสูงหรือตึกเตี้ย  คอนโดตึกสูงส่วนใหญ่มีพื้นที่ต่อตารางเมตรเยอะทำให้เก็บเงินค่าส่วนกลางในแต่ละปีได้เยอะ   ซึ่งนิติที่อยู่ในคอนโดสูงต้องประมูลต้องแข่งขันกันไม่ใช่ว่าจะเป็นใครก็ได้ทำให้ส่วนใหญ่นิติที่อยู่ในตึกสูงจะมีความเป็นมืออาชีพมากกว่าและแข็งแรงกว่าตึกเตี้ย  ซึ่งคอนโดตึกเตี้ยมีพื้นที่น้อยทำให้มีเงินส่วนกลางน้อยนิติที่เข้ามาก็ไม่ได้ดึงดูดเขา  เขาอาจจะเอาคนที่เกรดไม่ดีเข้ามาดูแลก็ได้  ซึ่งถ้านิติดูแลไม่ดีโครงการมันมีโอกาสห่วยหรือโทรมได้ง่ายมากนอกจากเรื่องของการเก็บเงินได้มากกว่าแล้วเรื่องของจำนวนคนจ่ายก็ด้วย   คุณลองนึกภาพว่าคอนโดตึกสูงมีคนเยอะ  เงินส่วนกลางก็ย่อมได้เยอะถ้ามีคนส่วนหนึ่งที่ยังไม่จ่ายก็ยังพอพยุงโครงการไปได้  ซึ่งเรื่องของการไม่จ่ายค่าส่วนกลางคุณต้องเข้าใจว่าเป็นเรื่องของปกติ  แต่ถ้าเป็นตึกเตี้ยถ้ามีคนส่วนหนึ่งที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็จะทำให้ทรุดไปเลย เพราะมีเงินส่วนกลางน้อย  ซึ่งต้องดูผลประกาศจากนิติว่าcash fullเป็นบวกหรือเปล่า  ซึ่งคอนโดประมาณ 5 ปีแรกอาจจะยังไม่เห็นผลอะไรเพราะว่ายังใหม่อยู่แต่เมื่อผ่าน 5 ปีไปแล้วมันจะเริ่มเกินการทรุดโทรม อย่างเช่นลิฟท์ต้องเริ่มปรับปรุง , สระว่ายน้ำก็เริ่มกระเบื้องร่อน , สีเริ่มซีด  ซึ่งถ้านิติบริหารไม่ดีมันจะมีผลในปีที่ 5 เพราะฉะนั้นถ้าคุณซื้อมือหนึ่งแล้วรู้ว่านิติห่วยคุณควรรีบขายก่อนภายในปีที่ 5 ไม่งั้นมันจะโทรม

จากบทความข้างต้น คุณจะรู้สึกว่าตึกสูงดีทุกอย่างแต่ที่จริงแล้วตึกเตี้ยก็มีข้อดีเหมือนกันคือ  1.ตึกเตี้ยราคาถูกกว่าแน่นอน 2. เดินทางได้สะดวกกว่าลองนึกภาพว่าตึกสูงอยู่ติดถนนใหญ่หมายความว่าคุณจะออกจากคอนโดทุกครั้งคุณจะมีรถติดมากแต่ตึกเตี้ยบางครั้งที่อยู่ในซอยมีโอกาสมากที่จะออกจากตึกได้หลายช่องทางซึ่งมันจะทำให้การเดินเดินทางสะดวกกว่าเพราะสามารถเลี่ยงรถติดได้แต่ว่าตรงนี้จะดูค่อนข้างยากไม่ได้ดูได้ง่ายๆซึ่งมือใหม่แนะนำว่าตึกสูงมีโอกาสขาดทุนน้อยกว่าและเสี่ยงน้อยกว่าเยอะลองพิจารณาดูว่าแบบไหนที่คุณชอบนี่เป็นเพียง         1 เทคนิคที่ใช้ในการเลือกคอนโดเท่านั้น

Related Posts