ที่ดิน ตอนที่ 1 | โฉนดครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ ต่างกันอย่างไร

โฉนดครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ ต่างกันอย่างไร

     อธิบายภาพรวมของที่ดินให้เข้าใจก่อนว่าประเทศไทยบางส่วนของพื้นที่ทั้งหมดในประเทศก็จะแบ่งเป็น

1พื้นที่ป่าเช่น  ป่าสงวน , หน่วยอนุรักษ์พันธุ์ป่า

2

พื้นที่เกษตรกรรมเหมาะสำหรับการทำเกษตรกรรมเป็นพื้นที่ที่อยู่ห่างไกลตัวถนน

3

พื้นที่ที่เป็นแหล่งชุมชน

ซึ่งแปลงที่ดินในประเทศมีเยอะมากจึงไม่สามารถทำรางวัดเอกสารสิทธิ์หรือว่าวัดที่ดินได้ครบทุกแปลง  อย่างแรกเลยแปลงที่เป็นป่าตัดทิ้งไปได้เลยเพราะไม่ให้ทำรางวัดตรงที่มีแนวเขตป่า 2. ที่ดินเกษตรมีเยอะมากแปลงใหญ่เป็น 100 ไร่ หรือ 1000 ไร่กระจายอยู่ทั่วประเทศที่ดินบางส่วนก็ไม่ได้ถูกวัดมากมันอาจจะเหลื่อมล้ำหรือเดากันบ้างและ 3. ที่ดินที่อยู่อาศัยคือที่ในชุมชนอันนี้จะค่อนข้างวัดได้ค่อนข้างที่จะตรงเพราะว่าจะแบ่งกรรมสิทธิ์ตรงนี้เป็นสิทธิความเป็นเจ้าของให้กับประชาชน

เอกสารสิทธิ์ของที่ดินมีอยู่หลายแบบเช่นสปก , นส3 , นส 3 ก , นส 4  และอีกเยอะมากมาย  แต่ในชีวิตจริงๆของเราจะเจออยู่ไม่กี่แบบจะขอยกตัวอย่างแค่ 4 แบบคือ

  •  เอกสารสิทธิ์สปก. เป็นตัวครุฑสีน้ำเงิน
  •  นส 3 จะเป็นตัวครุฑสีดำ
  •  น.ส 3 ก.  จะเป็นตัวครุฑสีเขียว
  •  นส 4  เป็นครุฑตัวสีเขียว

4

1. เอกสารสิทธิ์ สปก. หลายคนอาจจะเคยได้ยินว่าขายที่ดิน สปก. หรือคดีที่ยึดที่ดินสปก. จะได้ยินข่าวนี้บ่อยที่ดินสปก. (ย่อมาจากสำนักงานจัดสรรแปลงที่ดินแปลงเกษตร)  ทางรัฐบาลจะจัดสรรที่ดินแปลงนี้ให้กับเกษตรกรในการทำเกษตรกรรมอย่างเดียว เพื่อให้ผู้ที่ไม่มีเงิน  ไม่มีที่ทำกิน  ส่งเอกสารสิทธิ์ตรงนี้บางครั้งก็ไปเอาที่ป่าที่มันเสื่อมโทรมมาจัดสรรเป็นที่ดินเกษตรให้กับประชาชนซึ่งความตั้งใจของเขาก็คือช่วยเหลือประชาชนที่ยากจนให้มีที่ดินทำกินดังนั้นที่ดินแบบนี้ที่ดินแปลงสปก.จะไม่สามารถซื้อขายได้แต่ที่ดินเหล่านี้สามารถส่งมอบให้ลูกหลานได้แต่จะเป็นสิทธิ์การครอบครอง  จะไม่ใช่กรรมสิทธิ์หมายความว่าถ้ารัฐบาลหรือประเทศจะเอาที่ดินคืนเพราะว่าไปทับที่ป่าหรือเอาที่ป่าคืนก็ต้องสละให้คืนเพราะว่าไม่ใช่ของคุณตั้งแต่แรกอยู่แล้วซึ่งต้องบอกตรงๆเลยว่ามีคนหลายคนชอบมาขายให้คุณโดยที่จะบอกว่าซื้อไปที่ดินสปก.จะถูกมากจริงอยู่ที่ว่ามันถูกมากเพราะว่ามันเป็นแค่เอกสารสิทธิ์มันไม่ใช่กรรมสิทธิ์คือคนเขาจะไม่นิยมซื้อกันมันเลยได้ราคาที่ถูกมากและเขาก็จะเครมว่าพอซื้อไปผมไปปรับเปลี่ยนเป็นโฉนดให้เป็นนศ 3 ให้ ซึ่งความจริงแล้วการทำแบบนี้ผิดกฎหมายต่อให้คุณเล่นแร่แปรธาตุหรือว่าเปลี่ยนแปลงมาเป็นโฉนดได้หรือนศ 4 เอา  ถ้าถูกสาวไปถึงต้นตอแล้วเป็นสปก. ทุกอย่างจะเป็นโมฆะหมดแล้วความซวยจะอยู่ที่คนที่ซื้อสุดท้ายเพราะฉะนั้นถ้าคุณเลือกได้คุณอย่าซื้อที่ดินประเภทสปก. เด็ดขาดแต่หลายคนจะบอกว่าก็เห็นการซื้อขายที่สปก.กันอยู่แล้วเขาซื้อขายกันอย่างไรเบื้องต้นเขาจะซื้อขายโดยการทำสัญญาเช่า 9-10 ปีก็คือการเช่าระยะยาวหรือถ้าเขาจะซื้อขายกันจะทำในรูปแบบของการกู้เงินอย่างเช่นการทำสัญญาว่านาย A กู้เงินไป 1 ล้านบาทก็คือซื้อ 1 ล้านแต่ว่าทำสัญญาว่ากู้เงิน 1 ล้านบาทก็เป็นการยื้อกันได้ถ้านายA หรือว่าลูกของนายA  ต้องการที่ดินคืนคุณต้องใช้หนี้ดอกเบี้ยเท่านี้เขาจึงไม่สามารถที่จะเอาคืนได้อันนี้คือการซื้อขายกันคร่าวๆแต่ว่าไม่สามารถเปลี่ยนชื่อได้ที่ข้างหลังใบเอกสารสิทธิ์

2. นส 3   คือที่ดินการเกษตร เป็นที่ดินที่ไม่มีการรางวัดไม่มีการวัดขนาดจากดาวเทียม  จะออกโดยนายอำเภอท้องถิ่นซึ่งจริงๆอาจจะได้ที่ดินไม่ครบตามใบเพราะว่าใช้การวัดแบบหยาบๆ  คุณต้องเข้าใจก่อนว่าที่ดินมีเยอะมากที่ดินแปลงใดๆ  ที่ทำเกษตรกรรมบางครั้งก็วัดกันแบบหยาบๆเพราะว่าการวัดแบบจริงจังจะวัดที่ดินในชุมชนมากกว่า  ดังนั้นการเข้าธนาคารหรือเอาไปขายต่ออาจจะไม่ค่อยได้ราคาเท่าไหร่เพราะว่าไม่ค่อยน่าเชื่อถือมีการวัดแบบยาวๆไม่ได้ขึ้นเอกสารสิทธิ์อะไรที่ชัดเจนกว่านี้อันนี้ก็ไม่แนะนำให้ลงทุน

***เพราะฉะนั้น ที่ดินสปก. และ นส 3 ไม่แนะนำให้ลงทุน

3.น.ส 3 ก.   จะถูกยกระดับมาจากนส 3 อีกที ก็คือครุฑสีเขียว  ซึ่งแบบนี้จะมีระวาง  มีภาพถ่ายจากดาวเทียม  และก็สามารถซื้อขายได้จำนอง ธนาคารได้ ซึ่งส่วนใหญ่คนที่รับจำนองจะเป็นธกส. (ธนาคารเพื่อการเกษตร)  ซึ่งที่ดินนส 3 ก.  ถือว่าเข้าใกล้โฉนดนส 4  ที่สุดแล้วเนื่องจากที่ดินประเภทนี้มีรางวัดเรียบร้อยแล้ว  แค่รอการตรวจสอบก็สามารถที่จะพลิกเป็นนส 4 ได้เลยโดยทั่วไปที่ดินนส 3ก  จะราคาถูกเพราะว่านส 3 ก เป็นแค่สิทธิ์การครอบครองมันไม่ใช่กรรมสิทธิ์โฉนดคือเป็นกรรมสิทธิ์  คือเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้จริงๆแต่ก็สามารถใช้สอยประโยชน์เก็บผลผลิตจากที่ดินได้เหมือนกันหรือว่าขายได้เหมือนกันแต่ข้อเสียก็คือว่าสิทธิการครอบครองอาจจะถูกการยึดแย่งชิงที่การครอบครองได้แต่ถ้าคุณเป็นเจ้าของคุณก็สามารถเรียกคืนได้ไม่เกิน 1 ปีถ้าคุณมีที่ดินนส 3 ก  แล้วคุณปล่อยทิ้งรกร้างคุณก็อาจจะถูกแย่งชิงสิทธิการครอบครองได้อย่างง่ายมากก็แนะนำว่าถ้าใครมีที่ดินประเภทนี้ให้ทำการเกษตรให้ทำไร่หรือให้ทำประโยชน์จากที่ดินอย่าปล่อยทิ้งไว้หรือว่าจะปล่อยให้คนอื่นเช่าก็ยังได้มีเอกสารให้รับรองว่าการทำประโยชน์จากที่ดินแปลงนี้ว่าเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้

4. นส4  คือโฉนดที่ดินนั้นเอง โฉนดนส4  จะเป็นตราครุฑสีแดง เป็นเอกสารสิทธิ์ที่สูงที่สุดในบรรดาทุกรูปแบบ นส4 แตกต่างจาก นส 3 ที่ว่าไม่ใช่สิทธิการครอบครองแต่คือกรรมสิทธิ์คือคุณเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้เลยถ้ามีคนนึงที่อยากจะแย่งชิงเขาต้องสร้างบ้านครอบครองอย่างเปิดเผยเป็นเวลา 10 ปีเรียกว่าการครอบครองปฏิปักษ์ ซึ่งถ้าคุณไม่ปล่อยทิ้งร้างจนมีคนเข้ามาอยู่บ้านคุณก็ไม่สามารถตรวจยึดได้ดังนั้นคำแนะนำของซื้อได้ 2 ประเภทเท่านั้น 1. นศ 3 ก  สำหรับใครก็ตามที่อยากทำเกษตรกรรมซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรยังพอเอาไปจำนองได้แต่จำนองไม่ได้เยอะอาจจะได้ประมาณ 50 % หรือ 70 %  ประมาณนี้เพราะว่ายังไม่ถูกยืนยันอย่างชัดเจนเท่ากับโฉนดแต่นั่นก็เป็นโอกาสของคนหลายคนที่ต้องบอกว่าคนส่วนใหญ่อยากได้เป็นแบบโฉนดมากกว่าเพราะว่าได้ถือครองที่ดินจริงๆทำให้ราคานศ 3 ก  ราคาถูกพอมันถูก  มันทำไร่ทำสวนค่อนข้างจะคุ้มค่าซึ่งเข้าธนาคารได้เหมือนกันใช้ประโยชน์จากที่ดินได้เหมือนกันเก็บเกี่ยวผลผลิตได้เหมือนกันและซื้อขายได้เหมือนกันซึ่งมองแล้วไม่ต่างกันมาก

Related Posts