เริ่มต้นลงทุนอสังหา ตอนที่ 12 | กู้ อย่างไรให้ผ่านฉลุย

กู้อย่างไรให้ผ่านฉลุย

     เพิ่งเริ่มต้นทำงานไม่เคยกู้มาก่อน  กลัวจะกู้ไม่ได้เงินเดือนประมาณ 10,000 ถึง 20,000 บาทจะกู้ได้ไหมจะกู้อย่างไรดี???

ขั้นตอนแรก  การกู้เงินธนาคารเป็นเรื่องต้องที่ใช้ความเชื่อใจระหว่างธนาคารกับคุณ  ธนาคารจะต้องเชื่อใจคุณในระดับนึงถึงจะสามารถที่จะให้คุณกู้เงินได้  ดังนั้นคุณต้องรู้ว่าวิธีที่ธนาคารมองคุณ  เขามองอย่างไร  แน่นอนที่ว่าธนาคารไม่ได้รู้จักอะไรคุณหรอกดังนั้นเขาต้องดูข้อมูลที่สามารถอ้างอิงได้นั่นก็คือ statement , สลิปเงินเดือนหรือที่มาแหล่งรายได้ของคุณ  ถ้าเขาจะปล่อยกู้ให้คุณเขาต้องดูก่อนว่าคุณมีที่มารายได้ที่มั่นคงไหม  สำหรับพนักงานประจำจะสามารถกู้ได้ง่ายมากพนักงานประจำ  จะมีหลายระดับ  1.คนที่กู้ง่ายที่สุดจะเป็นข้าราชการ  ราชการเป็นพนักงานที่มีรายได้มั่นคงที่สุดในระบบธนาคาร 2. การเป็นพนักงานเอกชนในบริษัทเอกชนที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์บริษัทใหญ่ๆอย่างเช่นปตท. อันนี้ก็คือจะมีเรทสูง  3. อาชีพที่เป็นอาชีพพิเศษ  อาชีพที่มีความมั่นคงสูงอย่างเช่น หมอ , ทนาย  อาชีพเหล่านี้จะพอๆกับอาชีพข้าราชการและอันดับที่กู้ยากที่สุดคือ  ฟรีแลนซ์หรืองานที่ไม่เป็นหลักเป็นแหล่ง  ไม่ใช่งานประจำอย่างเช่น  ค้าขายออนไลน์ , ธุรกิจส่วนตัว  จะอยู่ในหมวดที่กู้ยากมาก  ดังนั้นนี่คือข้อแนะนำถ้าคุณเป็นคนที่พึ่งเริ่มต้นแนะนำเลยว่าให้ทำงานประจำก่อน

เนื่องด้วยจากว่า 1. คุณยังได้เก็บเงินสำหรับคนที่เพิ่งเรียนจบบางครั้งเงินอาจจะน้อยและประสบการณ์ก็อาจจะน้อยการทำงานประจำนอกจากคุณจะได้รับประสบการณ์ความรู้  ได้เงินและมีเงินเก็บแล้ว  คุณยังสามารถมีสลิปเงินเดือน , มี statement ไปกู้ธนาคารได้ซึ่งส่วนใหญ่                คุณจะต้องทำงานมี statement อย่างน้อย 1 ปีในช่วงปีแรกให้ทำงานประจำก่อนเพื่อที่จะกู้ได้ง่าย  ถ้าคุณไม่ใช่พนักงานประจำคุณทำงาน freelance อย่างน้อยงาน freelance ต้องใช้เวลา 24 เดือนหรือ 2 ปีและโดนหักเยอะมากเช่น  คุณมีรายได้ 100,000 บาทจะหักเหลือประมาณ 30,000 บาท  โดนหักยิบย่อย จนแทบจะไม่เหลือ statement ไปกู้เงิน  ดังนั้นช่วงแรกแนะนำให้คุณทำงานประจำก่อนอย่างน้อย 1 ปีคุณก็สามารถที่จะกู้เงินได้ในระหว่างรอ 1 ปี  คุณจำเป็นต้องสร้างประวัติการส่งชำระหนี้ธนาคาร  ธนาคารจะดู 2 อย่างคือ 1. statement หรือที่มาของรายได้ 2. เขาอยากรู้นิสัยการใช้เงินของคุณอยากรู้ว่าคุณเป็นคนอย่างไร  มีวินัยในการส่งชำระหรือไม่  ชำระหนี้ตรงหรือเปล่า  ซึ่งหลายคนเป็นคนที่จบใหม่ก็ต้องบอกว่าพวกเขายังไม่มีประวัติบูโรหรือว่ายังไม่เคยส่งหนี้  ยังไม่เคยชำระหนีอะไรพวกนี้ดังนั้นประวัติก็จะเป็นโล่งๆ  บางคนเข้าใจผิดว่าประวัติโล่งๆคือดี ความจริงเราไม่ใช่การที่คุณประวัติโล่งๆไม่เคยมีประสบการณ์ในการกู้เงินก็แปลว่าธนาคารก็ไม่สามารถที่จะรู้ได้ว่าคุณมีนิสัยอย่างไรเพราะว่าคุณไม่เคยใช้หนี้เลยไม่รู้ว่าคุณชำระหนี้ตรงหรือเปล่า  ดังนั้นการสร้างประวัติการชำระจำเป็นเหมือนกัน  คุณต้องมีหนี้ก่อนที่คุณจะกู้หนี้ใหญ่ๆ  แนะนำเป็นหนี้บัตรเครดิตถ้าคุณเคยชำระหนี้บัตรเครดิตแล้วคุณชำระตรงเวลาตลอดธนาคารก็จะเห็นว่าคุณมีนิสัยดีชำระเงินตรง  ธนาคารก็จะมองว่า 1. คุณมีเงินรายได้ที่มั่นคง 2. คุณมีนิสัยการชำระเงินดีเขาก็จะสามารถปล่อยกู้เงินให้คนได้ง่ายขึ้น  ดังนั้นการเป็นหนี้บัตรเครดิตก็ค่อนข้างง่าย  แต่ไม่ควรทำหลายใบเอาแค่พอใช้เพราะว่าบัตรเครดิตมันจะถูกยุบเป็นภาระที่จะชำระหนี้ต่อเดือนด้วยคิดที่ 10 %  อย่างเช่น  วงเงินคุณ 100,000 บาท ทางธนาคารจะคิดว่าควรจะมีภาระในการส่งชำระ 10,000 บาท  จะเป็นขั้นต่ำของเขา  หมายความว่า 10,000  บาท  ก็จะไปตัดความสามารถในการชำระหนี้ได้ทำให้คุณจะกู้ได้น้อยลงเพราะว่าคุณมีภาระการชำระบัตรเครดิตแล้ว  ถ้าคุณจะกู้บ้านคุณก็จะมีภาระของบ้านของธนาคารอีก 1 อย่างทำให้มันจะกินสัดส่วนของคุณไปด้วย  มีบัตรเครดิตหลายใบคุณก็จะถูกตัดไปใบละ 10% เพราะฉะนั้นมีเพียง 1 ใบก็เพียงพอแล้วมีไม่ต้องวงเงินสูงเท่าไร  ใช้ในสิ่งที่จำเป็นใช้แล้วก็ชำระให้ตรงเวลาไปเรื่อยๆก็สามารถที่จะกู้ได้ง่ายขึ้นและแนะนำอีก 1 อย่างคือ  ในกรณีที่คุณชำระไม่ไหวคุณห้ามเบี้ยวหนี้เด็ดขาดอย่างน้อยคุณต้องจ่ายขั้นต่ำก่อน  การจ่ายขั้นต่ำไม่ถือว่าคุณเบี้ยวหนี้ไม่ถือว่าคุณเครดิตไม่ดีการจ่ายขั้นต่ำถือว่าเป็นเรื่องปกติแต่ถ้าจะให้ดีคือจ่ายให้เต็มเดือน  เดือนละครั้งให้จบไปเลยหรือจ่ายยอดเต็มไปเลยอันนี้คือดีที่สุดแต่ถ้าคุณไม่ไหวจริงๆจ่ายขั้นต่ำก็ไม่ได้ทำให้เครดิตคุณเสียยังสามารถกู้ได้เหมือนเดิมดังนั้นก็เป็นทางเลือกอีกทางนึง  แต่แนะนำจ่ายให้หมดดีกว่าเพราะว่าการจ่ายขั้นต่ำดอกเบี้ยสูงบางครั้งอาจจะเป็น 10% 20 %  ก็คือข้อควรระวัง

ผ่านมา 2 ขั้นตอน 1. statement ทำงานประจำ 1 ปี  2. ลองเป็นหนี้ก่อน  อาจจะเป็นบัตรเครดิตแล้วก็ชำระหนี้ให้ตรง 3. ก่อนที่คุณจะเริ่มกู้ก็คือคุณต้องมีเงินเก็บบ้างส่วนอาจจะเป็นเก็บในส่วนของค่าดาวน์ประมาณ 20 %ของราคาบ้าน  สมมุติว่าคุณมีบ้านราคา 1 ล้านก็เก็บประมาณ 200,000 บาท  จ่ายค่าดาวน์ในช่วงที่กู้ได้ 80% ปกติธนาคารจะกู้ได้ประมาณแค่ 80 %หรือ 90 % ในบางอาชีพซึ่งตรงนี้ก็ต้องมีส่วนต่างในการดาวน์ประมาณ 10% ถึง 20 %  แนะนำให้คุณเผื่อตรงนี้ไว้ด้วย  คือจริงอยู่ที่ว่าบางครั้งคุณจะบอกว่าสามารถลงทุนได้โดยใช้เงิน 0 บาทคุณก็กู้เกินเอาเงินดาวน์ออกจากธนาคารก็สามารถที่จะทำได้  แต่ว่าก็จะมีความเสี่ยง  คิดว่าวินัยการเงินสำคัญที่สุดถ้าคุณยังเก็บเงินส่วนหนึ่งไม่ได้หรือวินัยการเงินและการสะสมการออมเงินยังไม่มีจะไปกู้เงินแล้วเพิ่มภาระสูงก็ค่อนข้างเสี่ยงควรเก็บเงินให้ได้ก่อนประมาณ 20% วินัยการเงินที่ดีจะสามารถที่จะ support ในเวลาที่คุณเงินไม่มีได้ไม่ต้องกู้เต็มขนาดหรือวันที่ผู้เช่าไม่มีวันที่ขาดแคลนคุณก็ยังมีเงินบางส่วนเอาไว้ชำระธนาคารได้ซึ่งตรงนี้ก็จะปลอดภัยกว่าเยอะ

สุดท้ายที่จะบอกทุกคนว่าการกู้เงินเป็นเรื่องที่ง่ายมากตอนที่ผมกูเริ่มแรกอายุประมาณ 24 ปีเพิ่งเรียนจบปริญญาโท และไม่ได้มีงานการทำแต่ว่าการสร้าง statement มันก็มีเทคนิคมีอะไรมากมายที่ทำให้มันเกิดขึ้น  มันสามารถที่จะทำได้ซึ่งคุณสามารถที่จะทำตามขั้นตอนที่บอกข้างต้นไว้ได้เท่านี้คุณก็จะสามารถกู้ได้ค่อนข้างง่ายมากตอนที่คุณกู้เสร็จแล้วคุณจะออกจากงานประจำไปทำอะไรที่คุณชอบก็ได้แต่คุณต้องดูความมั่นคงของคุณเองดังนั้นการที่คุณเป็นพนักงานประจำช่วง 1 ปีแรกเพื่อที่จะกู้เงินทำอสังหาหรือว่าการที่จะทำธุรกิจปล่อยเช่าก็เป็นเรื่องที่ดี เพราะว่าอสังหายิ่งถือได้เร็วเท่าไรมันก็จะยิ่งเติบโตขึ้นได้นานเท่านั้นคือการลงทุนทุกอย่างจะมีหน้าตาคล้ายๆกันหมดยิ่งเริ่มเร็วยิ่งนานยิ่งตัดออกได้เยอะโดยธรรมชาติของอสังหาประมาณ 3 ปีเป็นต้นไปถ้าถือได้มันจะเริ่มดีขึ้นเรื่อยๆดีขึ้นจากอะไรได้บ้าง 1 คือค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นเพราะว่าในช่วงแรกของอสังหาคนแย่งกันปล่อยเช่าเพราะว่าตึกเป็นตึกว่างๆห้องมันว่างเยอะๆคู่แข่งเช่าก็เยอะแต่พอเวลาผ่านไปนานขึ้นคนก็จะเริ่มมาอยู่เต็มขึ้นและโดยแนวโน้มเทรนค่าเช่าก็จะเติบโตอยู่แล้ว ทำให้ค่าเช่าได้มาขึ้นในช่วง 3 ปีแรกนี่จะลดเร็วมากเนื่องจากว่าดอกเบี้ยต่ำเป็นโปรโมชั่น 3 ปีแรกให้เงินต้นของคุณลดลงไปเร็วมากและถ้ารีไฟแนนซ์กลับมายืดเวลาให้มันยาวขึ้น  นี่คือข้อดีของการที่กู้ในอายุน้อยคุณสามารถที่จะยืดเวลาให้ยาวไปเรื่อยๆถึง 65 ปีทำให้คุณยืดเวลาด้วยเงินต้นที่ลดลงทำให้แคชโฟร์ของคุณเป็นบวกมากขึ้นเพราะว่าค่าเช่าของคุณเพิ่มขึ้นมันก็จะเริ่มเป็นบวกดังนั้นการถือให้ครบ 3 ปีเมื่อไหร่คุณจะปลอดภัยเมื่อนั้นมันจะมั่นคงขึ้นเยอะเริ่มมีคนเช่าต่อสัญญายิ่งถือนานก็ยิ่งเงินเข้าขึ้นเรื่อยๆเริ่มเร็วจะดีมากๆ

นี่ก็เป็นไอเดียข้อคิดสำหรับคนที่อยากจะเริ่มต้นอสังหาว่าจะไปทางไหนดีจะกู้อย่างไรดีผมหวังว่าจะได้ประโยชน์นะครับ

Related Posts