เริ่มต้นลงทุนอสังหา ตอนที่ 10 | กฏเหล็กการลงทุน รู้ไว้ไม่เจ๊ง

 

กฎเหล็กการลงทุน  รู้ไว้ไม่เจ๊ง

ข้อควรระวังในอสังหา

3

1. การลงทุนโดยที่ไม่ใช้เงินตัวเองลงทุน  การลงทุนด้วยเงิน 0 บาท  คือ  จริงอยู่ที่ว่าอสังหาสามารถใช้เงินธนาคารในการกู้ยืมในการลงทุนได้  ตรงนี้เป็นข้อดีที่สุดของอสังหา แต่ว่าการที่คุณไม่ได้เตรียมเงินไปเลยคุณจะกู้เงินที่ธนาคาร 100 %  และไม่มีอะไรที่เป็นของคุณเพื่อไปรองรับความเสี่ยงอะไรเลยอันนี้ถือว่าเป็นการลงทุนที่ประมาท  ในอสังหาริมทรัพย์ไม่มีอะไรที่สามารถควบคุมได้เต็มที่ 100% เพราะฉะนั้นการที่จะลงทุนหรือทำอะไรที่มีความเสี่ยง  การกู้เงินคุณต้องมีแผนสำรองเยอะมากๆ  ยกตัวอย่างเช่น  ไปซื้อบ้าน 1 หลังคุณก็ต้องคิดแล้วว่าถ้าปล่อยเช่ารายวันจะได้ผลตอบแทนเท่าไรสมมุติว่าอาจจะประมาณ 10 %  ในแบบรายวันแต่ถ้าคนเช่ารายวันไม่มี  ลองเปลี่ยนแปลงเป็นรายเดือนจะมีคนเช่าในราคาเท่าไร  สุดท้ายถ้าหาคนเช่าไม่ได้เลยแล้วก็ต้องกดราคาตัวเองให้เหลือ 3% คุณสามารถรับตรงนี้ได้ไหม คุณจะเห็นว่ามีทางออกหลายทางดังนั้นถ้าคุณไม่ได้เตรียมตัวมาก่อน  ถ้าคุณได้ค่าเช่าที่คุณต้องกดราคาตัวเองลง  คุณอาจจะเจ๊งหรือโดนยึดได้เลย  เพราะฉะนั้นคุณต้องเตรียมตัวรับมือกับสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดในอสังหาด้วยว่าจะมีอะไรเกิดขึ้นบ้างนอกจากจะได้ค่าเช่าน้อยและได้ค่าเช่าที่ไม่เป็นไปตามที่หวังไว้แล้วการครองห้องหรือว่าการเช่าห้องอาจจะมีช่วงที่ว่างเช่นเดียวกัน   เช่น  ในช่วงเวลาที่คนเช่าคนเก่าออกและจะมีคนมาเช่าใหม่ทันทีก็เป็นไปได้ยาก  อาจจะมีบ้าง  แต่ก็ไม่ได้เป็นทุกครั้ง  ดังนั้นควรเตรียมใจไว้เลยว่ามันมีโอกาสว่างในช่วง 1 ปีแรกอาจจะ 2-3 เดือนเป็นเรื่องธรรมดาอยู่แล้วซึ่งหลายคนไม่ได้เตรียมตัวรับมือกับตรงนี้ไว้และคาดหวังว่าจะมีคนมาเช่าตลอดพอไม่ได้เตรียมตัวไว้และเจอเหตุการณ์แบบนี้สภาพการเงินก็จะช็อตทันทีเพราะว่าเงินขาดมือจะส่งไม่ไหวทันที  สรุปรายได้หรือค่าเช่าในอสังหามีความผันผวนซึ่งคุณต้องเตรียมตัวรับมือกับการผันผวนตรงนี้อย่างเช่นคนเช่าหายไป 2-3 เดือนจะเอาเงินตรงไหนมาส่งธนาคาร ถ้าค่าเช่าต่ำจะดูแลอสังหาได้อย่างไรซึ่งถ้าคุณสามารถรับความเสี่ยงนี้ได้คุณก็จะสามารถถืออสังหาได้นานขึ้นส่วนใหญ่คนที่โดนยึดอสังหาก็จะเป็นช่วง 1-2 ปีแรกเพราะว่าไม่มีเงินสดในการผ่อนชำระ

2. ห้ามซื้อของแพง  ในอสังหาริมทรัพย์ถ้าคุณซื้อของแพงคุณมีโอกาสล้มเหลวได้มากถ้าคุณเป็นคนนึงที่ซื้อของในราคาแพงมาอย่างเช่นตลาดขาย 100 บาทแต่คุณซื้อมา 120 บาทโอกาสที่คุณจะขายต่อเป็นไปได้ยากมากอสังหาเติบโตขึ้นทุกปีก็จริงปีละ 5 ถึง 10 %       ถ้าคุณซื้อมา 120 บาท  กว่าจะถึงราคาตลาดของคุณก็ต้องรออย่างน้อย 2-3 ปี แล้วการที่ต้องรอนานถึง 2-3 ปีก็อาจจะได้แค่ราคาเท่าทุนของคุณเท่านั้นยังไม่ได้กำไรแต่ถ้าคุณซื้อในราคาที่ถูกมาอย่างเช่นตลาดขาย 100 บาท  แต่คุณซื้อมาในราคา 80 บาทต่อให้คุณซื้ออสังหาที่ห่วยมาหรือต่อให้ไม่มีคนเช่าคุณยังขายได้ราคาอย่างเช่นคุณขายในราคา 90 บาทซึ่งก็ถูกกว่าราคาตลาด 10 บาทก็ยังมีโอกาสที่จะขายได้แต่ถ้าคุณซื้อแพงต่อให้ลดราคาเป็น 110 บาทหรือ 100 บาทก็ยังอาจจะขายยากอสังหาไม่ต้องรีบร้อนขนาดนั้นต้องอดทนรอเวลาที่เหมาะสม  ที่ราคาดีได้   ถ้าคุณซื้อได้ถูกต้องก็สามารถลดความเสี่ยงได้เยอะ

3. คุณต้องตั้งใจถือทรัพย์ให้ได้นานที่สุดเสมอ  การลงทุนในอสังหามีหลายประเภทอย่างเช่น  ระยะสั้นซื้อมาแล้วเก็งกำไรขายและในระยะยาวคือซื้อถือกินค่าเช่ากินปันผลถือนานๆแล้วค่อยขาย  ซึ่งคนที่ล้มเหลวส่วนใหญ่เขาชอบเล่นระยะสั้นมากเน้นซื้อเร็วขายเร็วเน้นกำไรส่วนต่างซึ่งมีโอกาสพลาดได้เยอะมากอสังหาเป็นการลงทุนที่ยิ่งถือยาวยิ่งปลอดภัยเพราะการเติบโตของราคาจะเติบโตขึ้นไปเรื่อยๆแต่ถ้าคุณเล่นระยะสั้นอสังหายังไม่ได้ทำงานของมันเวลามีให้ไม่มากพอที่จะให้เติบโตการถือนานๆจะมาพร้อมกับการหารายได้จากอสังหาด้วยคือคุณต้องวิเคราะห์ก่อนว่าทรัพย์สินที่คุณซื้อมาจะเอาไปทำอะไรซึ่งหลายคนเห็นว่าของถูกก็ซื้อเลยโดยที่ไม่รู้ว่าจะเอาไปทำอะไร  การที่คุณไม่รู้ว่าจะเอาไปทำอะไรจะทำให้คุณไม่มีรายได้ในระหว่างที่คุณถือทรัพย์นั้น  แล้วคุณก็อาจจะร้อนเงินได้  เพราะรายได้คุณจมไป  และคุณก็อยากจะขายแต่ถ้าคุณขายเร็วอย่างที่บอกมีโอกาสเสี่ยงในการขาดทุนเยอะเพราะการซื้อขายอสังหาไม่สามารถซื้อขายได้ง่ายๆสภาพคล่องมันต่ำอยากขายเร็วก็ต้องลดราคาเป็นธรรมดาแต่ถ้าอยากได้ก็ต้องจ่ายแพงมันเป็นของคู่กันเพราะถ้าคุณเป็นคนที่ไม่ร้อนเงินคุณสามารถรอได้ใครอยากซื้อของคุณก็ต้องจ่ายแพงอันนี้จะเป็นกำไรที่คุณได้   ถืออย่างมีความสุขถือให้มีรายได้เข้ามาหาตัวเองด้วย สรุปข้อนี้คือว่าคุณต้องรู้ว่าอสังหาที่คุณถือคุณจะใช้ประโยชน์จากมันอย่างไรหารายได้จากมันอย่างไร และเน้นถือให้นาน 5-10 ปีขึ้นไป ความเสี่ยงของคุณก็จะลดลงไปเยอะ

4. การจ่ายเงินนายหน้าเสมอ คนส่วนใหญ่ไม่ชอบจ่ายเงินให้กับนายหน้า  เพราะเขาอาจจะคิดว่านายหน้าไม่ได้ทำอะไรเลยแต่ความจริงแล้วนายหน้าเป็นคนที่สร้างเงินสร้างรายได้ให้กับนักลงทุนอย่างมาก  เราไม่สามารถรวยได้ด้วยตัวคนเดียวเราไม่มีทางที่จะวิ่งไปดูทรัพย์    หาทรัพย์ดีๆทุกอย่างได้เพราะว่าเวลาเรามีจำกัด เรื่องของการลงทุนเรื่องของเงินเราต้องมีการแบ่งปันเราไม่สามารถเก็บเงินไว้คนเดียวได้ถ้าเราสามารถแบ่งปันเงินตรงนี้ให้กับนายหน้าได้ซึ่งเขาควรที่จะได้ด้วย ถ้าการทำเงินของคุณทำให้คนรอบข้างมีความสุขทั้งนายหน้าคนซื้อคนขายมีความสุข เงินก็จะยิ่งไหลเข้ามาหาคุณมากขึ้นเรื่อยๆ

5. อย่ากดราคาเกินไป  การซื้อควรซื้อในราคาที่เหมาะสมไม่แพงเกินกว่าราคาตลาดแต่ว่าการที่ซื้อในราคาถูก   คนที่ขายก็ไม่ได้จะขาดทุน เขาได้ในราคาที่เหมาะสมของเขาแล้วเพราะว่าราคาที่เขาซื้อไม่ใช่ราคาปัจจุบันเขาต้องซื้อในราคาที่ถูกกว่านี้เยอะ  เขาจึงขายได้ในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาดปัจจุบัน

นี้เป็นเพียงข้อแนะนำส่วนนึงที่จะช่วยให้ความเสี่ยงในการลงทุนของคุณลดลงไป  ก็หวังว่าจะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับการนำไปประกอบการตัดสินใจในการเลือกซื้ออสังหา

Related Posts