ลงทุนอสังหา ตอนที่ 86 | เจาะประเด็น!! คอนโด BOI คืออะไร ทำไมราคาถูก!!

ลงทุนอสังหา ตอนที่ 86 | เจาะประเด็น!! คอนโด BOI คืออะไร ทำไมราคาถูก!!

คอนโด BOI คืออะไร? ทำไมราคาถูกกว่าปกติ? ทำไมนักพัฒนาจึงมาลงทุน? และโอกาสการลงทุนอยู่ตรงไหนกันแน่? เพื่อนๆ หลายคนอาจจะเคยได้ยินชื่อของคอนโด BOI กันมาบ้าง ซึ่งเป็นที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะนักพัฒนาบางรายเลือกที่จะลงทุนกับคอนโดในเงื่อนไขต่างๆ และหนึ่งในเงื่อนไขที่เลือกก็คือ “คอนโด BOI” นั่นเอง
คอนโด BOI คืออะไร ทำไมราคาจึงถูกกว่าตลาด?
โครงการคอนโด BOI พูดง่ายๆว่าเป็นโครงการคอนโดที่ได้รับการยกเว้นภาษีจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน(BOI) โดยโครงการคอนโดนั้นต้องทำตามกฎเกณฑ์ เพื่อส่งเสริมให้นักพัฒนาเข้ามาทำโครงการเพื่อขายให้ผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางนั่นเอง
ซึ่งหลักเกณฑ์การทำโครงการคอนโด BOI จะเปลี่ยนไปตามแต่ละครั้ง เช่น เมื่อก่อนนักพัฒนาโครงการคอนโด BOI ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจะต้องสร้างคอนโด โดยมีเงื่อนไขว่า ขนาดยูนิตไม่ต่ำกว่า 28 ตารางเมตร ต้องขายให้ลูกค้าในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เป็นต้น
แต่หลังจากมีการปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพทางการตลาดของอสังหาฯ ทาง BOI จึงเปลี่ยนเป็น ให้สร้างคอนโดขนาดไม่ต่ำกว่า 24 ตารางเมตร และขายราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท นั่นเอง
นักพัฒนาโครงการมองอย่างไร?
การสร้างคอนโด BOI นักพัฒนาฯจะได้รับสิทธิ์การยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 3 ปี ซึ่งนับว่าแฟร์กับการช่วยส่งเสริมรัฐบาล เพราะสามารถมีส่วนต่างจากเองการยกเว้นภาษีด้วย
ในเรื่องของการแข่งขัน การกำหนดราคาขายของคอนโด BOI นั้นเป็นราคาขายที่ต่ำกว่าราคาตลาด เมื่อคอนโดราคาถูกกว่าจึงสามารถดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาซื้อได้มากขึ้น ส่งผลให้ขายหมดได้เร็วกว่าโครงการที่มาเปิดใกล้เคียงในทำเลเดียวกัน ซึ่งคอนโดลักษณะนี้จะตอบโจทย์สำหรับบุคคลที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆนั่นเอง
นักพัฒนามองว่าคุ้มค่าที่จะทำ ถึงแม้ว่าการบวกกำไรตามกฎหมายจะบวกเพิ่มได้ไม่สูงมากนัก เพราะมีเพดานราคากำหนดอยู่ แต่ก็ถือได้ว่ามีความเสี่ยงต่ำ และทางนักพัฒนาฯ ก็ได้กำไรจากการที่ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล เหตุผลเหล่านี้จึงทำให้มีหลายรายเข้ามาจับธุรกิจดังกล่าวมากขึ้น
แต่!! ปัจจุบันเมื่อเกิดวิกฤต แนวโน้มหลังจากนี้จะเป็นอย่างไร?
ปัจจุบันเริ่มเห็นว่ามีการขอขยายเพดานราคาบ้านบีโอไอเพิ่มมากขึ้น เพื่อสร้างแรงจูงใจให้เอกชนเข้ามาลงทุนให้มากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน จากปัจจุบันที่กำหนดอยู่ที่ 1.2 ล้านบาท
คอนโดราคา 1.2 ล้าน เอกชนบางรายมองว่ายังราคาต่ำเกินไป เพราะจากราคาที่ดินในปัจจุบันที่เริ่มจะปรับตัวสูงขึ้นทำให้กฎเกณฑ์ของ BOI ในอนาคตอาจจะต้องมีการขยับราคาเพิ่มด้วย อาจจะเป็น 1.3-1.5 ล้านบาทแทน เพราะปัจจัยราคาที่ดินไม่เคยลดลงเลยถ้ามีการขยายเพดานอาจจะทำให้เอกชนสนใจมาลงทุนบ้าน BOI หรือ คอนโด BOI มากขึ้น จะเป็นประโยชน์ต่อประชาชนโดยตรงนั่นเอง
สังเกตยังไง โครงการไหนเป็น BOI ?
จุดสังเกตง่ายๆเลย ตามป้ายโฆษณาต่างๆ ที่มักโฆษณาว่าโครงการคอนโดต่ำกว่าล้าน หรือโครงการต่ำกว่า 1.2ล้าน ให้เพื่อนๆสันนิษฐานไว้ได้เลยว่าอาจจะเป็นคอนโดที่เข้าร่วม BOI นั่นเอง
ถ้าต้องการซื้อเพื่อปล่อยขาย-เช่าทำได้ไหม?
อย่างแรกที่เพื่อนๆต้องเข้าใจเลยคือ โครงการทำมาสำหรับคนมีรายได้น้อยถึงปานกลาง ถามว่าขายได้ไหม คำตอบคือได้ แต่ไม่ควรจะแสวงหาผลกำไรจากสิ่งนี้เท่าไร เพราะตัวโครงการบ่งบอกอยู่แล้วว่าสำหรับการปล่อยเช่า ถือว่าเพิ่มปริมาณห้องพักราคาประหยัดสำหรับบางทำเลได้ดี และรวมถึงเป็นคู่แข่งที่นักพัฒนาต้องระวังเหมือนกัน เพราะราคาโครงการจะต่ำกว่าทั้งราคาขายและค่าเช่า นั่นเอง
ตัวอย่างโครงการ เช่น
โครงการ Regent Home Bangson จาก Regent Green Power ,โครงการ คิทท์ เทพารักษ์-บางบ่อ จาก SENA, โครงการ Hi Chaengwattana 19 จาก Regent Home , Reach พหลโยธิน 52, The Excel คูคต, Lumpini Township รังสิต-คลอง 1
นอกจากนี้ BOI ยังสนับสนุนการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบด้วย เช่น ทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งปัจจุบัน Pruksa เป็นเจ้าตลาดของทาวน์เฮ้าส์ BOI นั่นเอง
สรุป
1 คอนโด BOI เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับการสนับสนุนการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน และราคาขายไม่เกิน 1.2 บาทหรือแปรผันตามสภาวะทางเศรษฐกิจอสังหาฯ
2 นักพัฒนาเข้ามาแข่งขันในตลาดนี้ เพราะสามารถลดหย่อนภาษี และแข่งขันกับโครงการอืนในบริเวณใกล้เคียงได้นั่นเอง
3 แต่เมื่อที่ดินเริ่มปรับตัวสูงขึ้น โอกาสในอนาคตที่โครงการคอนโด BOI จะปรับตัวสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ไม่แน่การมองหาในช่วงนี้อาจจะดีกว่าก็เป็นได้
—————–
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ (คิม)
นักลงทุน  นักธุรกิจอสังหา

Related Posts