ลงทุนอสังหา ตอนที่ 85 | ปัญหายอดฮิต กับอสังหาฯ ที่ร้องเรียนกันมากที่สุด!!

ลงทุนอสังหา ตอนที่ 85 | ปัญหายอดฮิต กับอสังหาฯ ที่ร้องเรียนกันมากที่สุด!!

ไม่ว่าจะตัดสินใจซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ก็ต้องมีบ้างที่จะพบกับปัญหาบางอย่างที่ไม่คาดคิด ซึ่งเหตุการณ์เหล่านี้มีให้เห็นกันอยู่ทั่วไป เพราะสินทรัพย์แต่ละอย่าง หรือการตรวจสอบล้วนต้องผ่านการคัดสรรอย่างดี จึงเกิดเป็นปัญหาให้ถึงขั้นต้องไปร้องเรียนกันอยู่บ่อยครั้ง และสถานที่ที่คนส่วนใหญ่ชอบไปร้องเรียนกันนั่นคือ สคบ. หรือ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคนั่นเอง
จะทำอย่างไรไม่ให้พลาดจนถึงขั้นต้องไปร้องเรียน? เดี๋ยวจะมาแชร์ case study สุดฮิตที่มีคนเคยพบเจอ มาเล่าให้ฟังครับ โดยข้อร้องเรียนที่เป็นปัญหากับลูกบ้านมากที่สุด มีดังนี้
อับดับ 1 ค่าน้ำค่าไฟที่สูงเกินจริง ตามปกติค่าน้ำค่าไฟของคอนโดและอพาร์ตเม้นต์จะมีราคาต่อหน่วยที่สูงกว่าค่าไฟบ้านอยู่แล้ว โดยทั่วไปค่าไฟบ้านจะอยู่ที่ 3-4 บาท/หน่วย ส่วนคอนโดอยู่ที่ 7-8 บาท/หน่วย ค่าน้ำประปาทั่วไปจะอยู่ที่หน่วยละ 18 บาท
สาเหตุคือ บางหอพักมองว่าเป็นค่าส่วนกลาง เพราะต่างจากหมู่บ้านจัดสรรที่เขาเก็บค่าส่วนกลางได้ เเต่หอพักไม่สามารถทำเช่นนั้นได้ จึงต้องดึงส่วนต่างจากค่าไฟมาชดเชยค่าใช้จ่ายอื่นๆ โดยทั่วไปหอพักจะเรียกเก็บค่าไฟต่อหน่วยในราคาสูงกว่าปกติ 6 บาท แต่ไม่เกิน 10 บาท และสำหรับค่าน้ำ ส่วนนี้ไม่ใช่ส่วนที่ทำกำไร และมักเลือกเก็บในราคา 17 – 25 บาทต่อหน่วย แล้วแต่พื้นที่
ขณะที่หอพักหลายแห่งเลือกเก็บในระบบเหมาจ่าย 100-200 บาท/เดือน ไม่ว่าจะใช้ถึงหรือไม่ สำหรับบางคนอยู่คนเดียว ใช้น้ำไปไม่ถึง 3 หน่วย แต่ก็ต้องมาเสียเงินเป็นร้อยๆก็ไม่คุ้ม จึงเกิดข้อร้องเรียนในกรณีนี้อยู่บ่อยครั้ง
อันดับ 2 ไม่ทำตามโฆษณา คอนโดส่วนใหญ่เปิดขายตอนที่โครงการยังสร้างไม่เสร็จ การซื้อขายก็มีแค่สัญญาบนกระดาษที่มีโฆษณาเป็นตัวชักจูงและดึงดูดผู้ซื้อ แต่เมื่อสร้างเสร็จแล้ว หรือดำเนินการสร้างไประยะหนึ่งแล้วมีบางมาตรฐานที่ไม่ผ่านเกณฑ์การตรวจสอบ
เช่น EIA เป็นต้น ทำให้ต้องรื้อถอนแปลน และสร้างใหม่ จนบางครั้งไฟนอลแล้วได้รูปแบบของตัวห้องที่ผิดเพี้ยนไปจากคำโฆษณาในตอนแรก ทำเอาลูกบ้านที่จ่ายเงินไปแล้วผิดหวังมาหลายเคสแล้วก็มี ทำให้เกิดเรื่องราวร้องทุกข์ให้เห็นเป็นข่าวอยู่มากมาย
อันดับ 3 เรื่องเงินๆทองๆ ไม่ว่าจะเป็นการไม่คืนเงินค่ามัดจำหรือค่าจอง การขอเงินประกันคืน ในเคสที่คอนโดหรือหอพักไม่คืนค่ามัดจำมีให้เห็นเยอะมาก ตัวอย่างเช่น สำหรับผู้เช่าที่ทำสัญญาว่าจะคืนเงินมัดจำเมื่ออยู่ครบ 6-12 เดือน แต่เมื่อครบกำหนดต้องการจะย้ายออกทำการขอเงินมัดจำคืน แต่ปรากฏว่าเจ้าของห้องไม่คืนตามที่ตกลงไว้ อันนี้เพื่อนๆควรจะดูให้ดีนะครับ
หรือกรณีเงินจอง อันนี้บางโครงการพูดไว้ชัดเจนว่าถึงจะกู้แบงค์ไม่ผ่าน หรือเปลี่ยนใจไม่ซื้อ เขาจำเป็นต้องยึดเงินจอง แต่ถ้ากรณีเดียวกับ EIA ที่ไม่ผ่านและไม่สามารถสร้างต่อจนเสร็จได้ โดยเจ้าของโครงการก็มีข้ออ้างสารพัดที่จะยืดเวลาออกไป เคสนี้ก็มีร้องเรียนกันมากทีเดียว
อันดับ 4 การเก็บงานไม่เรียบร้อย ทิ้ง defect ต่างๆเอาไว้ เช่น มุมรอยต่อภายในห้อง สายไฟใต้ฝ้า กระเบื้องบิ่น/ร้าว เป็นต้น ซึ่งลูกบ้านจะต้องตรวจเช็คให้ดีในตอนตรวจรับบ้าน หรือเคสที่เลวร้ายที่สุด อาจจะเป็นการที่ผู้รับเหมารับเงินแล้วทิ้งงานไปเลย ไม่มาเก็บงานให้เรียบร้อย เป็นต้น
อันดับ 5 นิติบุคคล หากโครงการที่จ้างนิติบุคคลไม่มีคุณภาพ ก็จะดูแลอสังหาฯได้ไม่ดี ไม่ใส่ใจ ทำให้อสังหาฯของเรานั้นเสื่อมสภาพ และเก่าเร็ว ส่งผลให้ขายต่อในอนาคตได้ลำบาก และลูกบ้านก็อยู่แบบไม่มีความสุขหรือหากนิติบุคคลมีการโกงกิน ไม่โปร่งใสในการบริหาร ก็ทำให้โครงการเกิดภาระหนี้สิน และส่งผลกระทบด้านลบแบบระยะยาวได้
แต่ละเรื่องล้วนเป็นปัญหาที่มองไม่เห็นในขณะนั้น ก่อนจะเกิดปัญหาลักษณะนี้ขึ้น ลองตกลงกันทั้งสองฝ่ายให้ดี หรือทำการเลือกผู้ให้เช่าหรือผู้ซื้อให้รอบคอบ เพื่อจะได้ไม่เป็นปัญหากันในภายหลัง แต่หากรู้ตัวว่าเจอเคสพวกนี้เข้าไปแล้วก็ สามารถส่งเรื่องร้องเรียนได้ที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ซึ่งจากสถิติปี 2010-2020 อสังหาฯ ประเภทคอนโดมีคนส่งเรื่องร้องเรียนมากที่สุด รองลงมาคือ อพาร์ตเมนต์ และทาวน์เฮาส์ตามลำดับ
แต่ก็อย่างว่า เคสต่างๆที่ถูกร้องเรียนเข้ามานั้นมีมากมาย บางทีเจ้าหน้าที่ไม่สามารถจัดการปัญหาได้อย่างรวดเร็ว หรือทันที ดังนั้น หากเป็นเรื่องเล็กๆก็ขอให้ลองเจรจากันดูก่อน สำคัญที่สุดคือลายลักษณ์อักษรที่ทำไว้ตั้งแต่ตอนเริ่มซื้ออสังหาฯ นั้นๆ ไม่ว่าจะเป็นเอกสารเงื่อนไข เอกสารสัญญา เอกสารการโอนเงินต่างๆ เป็นต้น
หากเจรจาแล้วยังไม่เป็นผลดี อาจจะต้องมีการเริ่มส่งเรื่องร้องเรียนไปยังสคบ. และรอดูผลต่อไป บางเรื่องอาจจะไปจบลงที่สถานนีตำรวจหรือศาลก็เป็นได้
สรุป
1 การซื้อ-เช่าอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นคอนโด หอพัก อพาร์ทเม้นท์ หรือทาวน์เฮ้าส์ ล้วนมีปัญหาที่แตกต่างกัน ผู้ประกอบการต่างๆที่ไม่ใส่ใจผู้บริโภค ล้วนหาช่องว่างมาทำให้ตนเองได้กำไรมาอย่างไม่ชอบธรรม และสร้างความเดือดร้อนให้ผู้อื่นภายหลัง
2 ปัญหาการร้องเรียนเกี่ยวกับอสังหาฯ มีให้เห็นกันอยู่ตลอด เพื่อที่จะไม่ให้พลาด อยากให้ลองศึกษา case study เยอะๆนะครับ เพื่อจะได้เป็นการป้องกันและไม่เสียเวลาร้องเรียนกันในภายหลัง
3 หากเจรจาแล้ว แต่ยังหมดหนทางแก้ไขปัญหา คุณสามารถร้องเรียนเรื่องราวได้ที่สคบ. หรือสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค เพื่อเป็นเครื่องยืนยันด้านเอกสารอีกขั้นหนึ่ง
—————–
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ  (คิม)
นักธุรกิจ  นักลงทุนอสังหา

Related Posts