ลงทุนอสังหา ตอนที่ 84 | ดูยังไง ที่ไหน คือ prime location?

ลงทุนอสังหา ตอนที่ 84 | ดูยังไง ที่ไหน คือ prime location?

ใครๆก็อยากลงทุนในทำเลทองจริงไหมครับ? เพื่อความมั่งคั่งร่ำรวย เพราะการมีทำเลที่ดีจะทำให้สามารถทำผลลัพท์ได้ดีด้วย ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่า เก็งกำไร หรือแม้แต่การเป็นนายหน้าด้วยนั่นเอง
แต่เอ๊ะ! คำถามที่เกิดขึ้นก็คือ จะลงทุนในทำเลไหนดี? ซึ่งเป็นคำถามยอดฮิตสำหรับคนที่เพิ่งเริ่มต้นลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพทย์ใหม่ๆเลยก็ว่าได้ ไม่รู้จะเริ่มต้นที่ไหน ดูยังไง ที่ไหนถือเป็น “Prime location” เรามาดูไปพร้อมกันครับ
ต้องขอบอกความสำคัญก่อนว่า ทำไมจึงเลือกทำที่เป็น Prime location สาเหตุเพราะ ถ้าคุณเลือกทำเลที่ไม่ดี ดีมานด์หรือความต้องการจะน้อย คุณจะต้องเหนื่อยมากกว่าปกติยังไงล่ะครับ เพราะการที่ทำเลเนื้อไม่หอม กว่าจะหาคนมาดูอสังหาฯของเราได้แต่ละชิ้น
ทำเอากินระยะเวลานานเกือบเดือน หรือนานๆทีจะมีลูกค้ามาแค่ 1 ราย เป็นต้น ในทางกลับกัน หากคุณเลือกทำเลที่ค่อนข้าง Popular ผลลัพธ์ที่คุณจะได้คือ เปอร์เซ็นต์ของความสำเร็จที่มากขึ้น ใน 1 เดือน อาจจะมีลูกค้าเข้ามาชมโครงการมากถึง 10 ราย ฉะนั้นโอกาสที่จะสามารถปิดดีลได้ย่อมมีมากขึ้นนั่นเอง
สิ่งที่คุณต้องประเมินเป็นอันดับแรกสำหรับ Prime Location หรือทำเลทอง นั่นก็คือเรื่องราคา
ราคาจะเป็นส่วนบ่งชี้ถึงความฮอตของทำเลนั้นๆ เช่น ราคาที่ดินต่อตารางวา ราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมหรืออาคารสำนักงาน พื้นที่พาณิชยกรรม ราคาขายต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียม เป็นต้น ถ้าหากทำเลนั้นสามารถไล่ระดับราคาไปได้ดี นั่นแสดงว่า คุณสามารถทำกำไรได้มากในอนาคตอย่างแน่นอน
ปัจจัยต่อไปที่ต้องประเมินคือ การพิจารณาจำนวนคน หรือการสัญจรไปมา ทั้งทางรถ ทางเท้า หรือการคมนาคมอื่นๆ เช่น สถานีรถไฟฟ้า หรือวินมอเตอร์ไซด์ เป็นต้น ซึ่งจะแสดงถึงความต้องการที่จะอยู่อาศัยในทำเลนั้นๆ ได้เป็นอย่างดี เนื่องจากมีการใช้เส้นทางในการผ่านไปทำงาน หรือทำธุระที่ต้องมาในทำเลนี้อยู่บ่อยครั้ง ยกตัวอย่างเช่น อนุสาวรีย์ เป็นต้น
เพราะนอกจากจะเป็นจุดเปลี่ยนรถหรือเชื่อมต่อสถานีแล้ว ยังเป็นแหล่งรวมของสถานที่อำนวยความสะดวกมากมาย ไม่ว่าจะเป็น โรงพยาบาล สถานที่รัฐ เป็นต้น นั่นแปลว่า ที่นั่นต้องมีความต้องการของคนที่จะอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์จากพื้นที่จำนวนมาก แสดงถึงความเป็น Prime Location นั่นเอง
รายได้ต่อหัวของคนในทำเลนั้นมีทั้งหมดกี่กลุ่ม และแต่ละกลุ่มมีค่าเฉลี่ยเท่าใด นั่นก็เป็นสิ่งที่สำคัญเช่นกัน เพราะถึงแม้ว่าจะมีปริมาณคนที่เยอะเพียงใด ถ้าไม่มีกำลังในการซื้อหรือกำลังเช่า ก็ไม่สามารถทำกำไรจากทำเลนั้นๆ ได้ซึ่งคุณสามารถเลือกประเภทของผู้เช่าได้ เช่น แพทย์ นักศึกษา ข้าราชการ หรือพนักงานบริษัท เป็นต้น
หากพูดถึงอนุสาวรีย์ แน่นอนว่ากลุ่มหลักๆต้องเป็นแพทย์ และคนเดินที่ทางผ่านไปมา หากพูดถึงแจ้งวัฒนะก็ต้องเป็นข้าราชการ หากพูดถึงสาทร ต้องเป็นพนักงานบริษัทเอกชน หรือหากพูดถึงมหาวิทยาลัย ก็ต้องเป็นนิสิต นักศึกษา ดังนั้น ลองมองกลุ่มลูกค้าในแต่ละพื้นที่เพื่อตัดสินใจเรื่องทำเลว่า จำนวนคนและการจราจรเยอะไหม และรายได้ต่อหัวเท่าไหร่ประกอบด้วย
และนั่นจะทำให้คุณหา Location ที่เป็น Prime ได้จริงๆ หากคุณสามารถตอบตัวคุณเองได้ว่าลักษณะผู้ซื้อ หรือผู้เช่าที่คุณต้องการเป็นแบบไหน คุณอาจจะไม่จำเป็นต้องไปเล่น Location ที่แพงจนเกินกำลัง เพราะหากหาเจอ คุณก็จะสามารถทำกำไรจากในทำเลที่คุณถนัดได้เลย
เพราะสำหรับบางคน อาจจะมีรสนิยมส่วนตัวเรื่อง สภาพแวดล้อมในทำเลนั้นๆ ดีหรือไม่ดีอย่างไรด้วย หรือบางทีอาจจะไม่ได้มองหาทำเลที่การจราจรหนาแน่นจนเกินไป แต่นั่นจะเป็นทำเลทอง ตามแบบฉบับของตัวเองก็เป็นได้
คำว่า Prime Location หรือทำเลทอง ที่เราเห็นบ่อยๆ มักจะเป็นคำที่ใช้เพื่อการโฆษณาและประชาสัมพันธ์โครงการต่างๆ เพื่อดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาร่วมดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจร่วมกัน
แต่ยังไม่เคยมีหน่วยงานใดที่เป็นเจ้าภาพในการประเมินอย่างจริงจังว่าสถานที่ใดที่จะเรียกได้ว่าเป็น Prime Location อย่างแท้จริง และยังไม่มีกฎหมายมาตราใดที่ให้นิยามคำว่าทำเลทอง เหตุนี้จึงทำให้คำว่า Prime Location เป็นคำที่ใครๆก็อยากจะหยิบไปใช้ เพราะเป็นคำที่จะดึงดูดใจผู้บริโภค สามารถกระทำได้โดยไม่ผิดกฎหมายนั่นเอง
สรุป
1. ถ้าคุณคิดจะลงทุนในอสังหาฯ สิ่งที่คุณต้องประเมินเป็นสิ่งแรกๆ คือเรื่องของ Location ที่ตนเองเลือก ว่ามีโอกาสทำกำไรได้มากน้อยขนาดไหน เช่น ผู้คน การสัญจร หรือคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย
2. การเลือกทำเลที่เหมาะสมกับตัวคุณเองจะช่วยเพิ่มโอกาสในการทำกำไรได้มากเช่นกัน เพราะบางคนเลือกที่สภาพแวดล้อม หรือความใกล้และความสะดวกเป็นส่วนประกอบ
3. Prime Location จริงๆแล้วยังไม่มีที่ไหนบัญญัติตายตัวขึ้นมา เพราะส่วนใหญ่ให้การยอมรับในตัวเศรษฐกิจเป็นตัวชี้วัด ฉะนั้นลองดูทำเลที่เหมาะกับคุณดูนะครับ
เพื่อนๆละครับคิดว่าทำเลไหนน่าสนใจบ้างลองมาแชร์กันนะครับ
—————–
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ (คิม)
นักธุรกิจ นักลงทุนอสังหา

Related Posts