ลงทุนอสังหา ตอนที่ 68 | ปัญหานิติบุคคล อย่ามองข้าม เลือกไม่ดีอาจมีพัง !!

ลงทุนอสังหา ตอนที่ 68 | ปัญหานิติบุคคล อย่ามองข้าม เลือกไม่ดีอาจมีพัง !!

ปัญหานิติบุคคล อย่ามองข้าม เลือกไม่ดีอาจมีพัง !!

สำหรับปัญหานิติบุคคลถือเป็นเรื่องที่หลายคนให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เพราะกว่าเราจะซื้ออสังหาริมทรัพย์มาได้สักอย่างต้องเสียเงินจำนวนไม่น้อย แต่ส่วนใหญ่มักมาพลาดเพราะเจอนิติบุคคลที่ไม่ดี
ทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่คิดว่ามีคุณค่า สุดท้ายราคากลับตกลงมาในระยะเวลาเพียงแค่ไม่กี่ปี เพราะการเลือกนิติบุคคลที่ไม่มีคุณภาพเข้ามาดูแลโครงการนั่นเอง
นิติบุคคลทำหน้าที่อะไร?
อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่มีผู้อยู่อาศัยรวมกันเป็นจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ต่างก็ต้องมี “นิติบุคคล” ซึ่งจะเข้ามาเป็นตัวกลางในการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยให้สงบเรียบร้อย
นิติบุคคลเปรียบเสมือน “หน้าตาของโครงการ” เราจะสามารถเปรียบเทียบได้ระหว่างโครงการที่บริหารดีและไม่ดีอย่างเห็นได้ชัด อสังหาริมทรัพย์ที่มีนิติบุคคลเป็นมืออาชีพ มีประสบการณ์ในการทำงาน และจัดการโครงการให้ดูใหม่อยู่เสมอจะทำให้โครงการนั้นดูสะอาด และน่าอยู่
ส่วนโครงการที่มีนิติบุคคลที่บริหารไม่ดี ไม่ใส่ใจโครงการนั้นก็ส่งผลให้เสื่อมสภาพเร็ว มูลค่าต่ำกว่าที่ควรจะเป็น บ่อยครั้งที่เราจะเห็นการต่อว่าถึงคุณภาพของนิติบุคคลอยู่เสมอตามสื่อต่างๆ
นิติบุคคลมักจะอยู่ในโครงการใหญ่ๆ เช่น โครงการหมู่บ้านจัดสรร โครงการคอนโดมิเนียม และมีหลายประเภททั้งการที่นักพัฒนาจ้างมาเอง หรือ มีทีมบริหารส่วนตัว เป็นต้น
ความไม่เป็นมืออาชีพของนิติบุคคล มักเป็นปัญหาที่พบเจออยู่บ่อยครั้ง ในการให้บริการที่ไม่ได้รับมาตรฐาน ทำให้ต้นทุนในการบริหารจัดการโครงการสูงกว่าที่ควรจะเป็น สำหรับบางโครงการที่เจ้าของโครงการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาดูแลเอง โดยไม่ได้จัดตั้งขึ้นจากเจ้าของร่วม ทำให้นิติบุคคลไม่ได้คำนึงถึงความต้องการของลูกบ้านเป็นหลัก
แต่คำนึงถึงผลประโยชน์ของเจ้าของโครงการมากกว่าทำให้ประสิทธิภาพในการทำงานต่ำ การดูแลงานออกมาไม่ดี บางโครงการไม่ใส่ใจความเป็นอยู่ของลูกบ้างเลยก็มี
ทั้งนี้ จะไปโทษแต่นิติบุคคลทั้งหมดก็คงไม่ได้ หากมองในมุมของลูกบ้านที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง ก็ส่งผลต่อการที่นิติฯจะนำเงินมาซ่อมแซมปรับเปลี่ยน หรือพัฒนาส่วนอื่นๆเพิ่มเติมเช่นกัน
อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญในการเลือกโครงการ อาจจะต้องมองรวมไปถึงสภาพแวดล้อมของคนที่จะเข้ามาอยู่อาศัยด้วยว่ามีลักษณะนิสัยเป็นอย่างไร ซึ่งจะเห็นว่ามีความเสี่ยงทั้งสองทางเลยนะครับ เรียกได้ว่า ต้องมองให้รอบด้านเลยทีเดียว
หากไม่เร่งทวงลูกหนี้ค่าส่วนกลาง ซึ่งถือเป็นรายได้หลักเพียงแหล่งเดียวของนิติบุคคล โดยการบริหารต่างก็ต้องมีค่าใช้จ่ายทุกเดือน ไม่ว่าเป็น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่า รปภ. ค่าบำรุงรักษา แม่บ้าน และรายละเอียดอีกหลายอย่าง จะทำให้เกิดผลกระทบกับโครงการเป็นอย่างมาก
หากรายรับไม่สัมพันธ์กับรายจ่ายเนื่องจากมีลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง จะส่งผลต่อการบริหารงานของนิติบุคคลทันที จึงต้องลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นออก ในที่สุดการดูแลที่ไม่ทั่วถึงก็จะนำไปสู่ความเก่า ความชำรุดของอาคาร
ดังนั้นเรื่องของการค้างค่าส่วนกลางถือว่าเป็นปัญหาใหญ่มากระดับหนึ่ง อีกปัญหาที่น่าหนักใจไม่น้อย ก็คือ เงินกองทุนกลางที่เจ้าของโครงการให้เป็นเงินกลางไว้บริหารในช่วงแรกนั้นได้หมดลง ทำให้นิติบุคคลต้องขึ้นค่าส่วนกลางเพื่อให้ค่าใช้จ่ายต่างๆไม่ได้รับผลกระทบ ถ้าหากโครงการใดบริหารเงินไม่ดี ก็อาจจะส่งผลเหมือนที่กล่าวมาแล้วข้างต้นนั่นเอง
สรุป
1. นิติบุคคลถือเป็นอีกหนึ่งบุคคลสำคัญในโครงการ ที่ทำหน้าที่ดูแลความสงบ เรียบร้อยของที่พักอาศัย และถือเป็นหน้าตาของโครงการ ถ้าหากมีนิติบุคคลที่มีคุณภาพก็จะทำให้โครงการน่าอยู่
2. หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะทำให้นิติบุคคลไม่มีรายรับเพียงพอกับรายจ่ายและส่งผลต่อการดูแลและพัฒนาสิ่งต่างๆภายในโครงการ
3. หากนิติบุคคลบริหารเงินกองทุนกลางที่เจ้าของโครงการให้ไว้ไม่ดี ทำให้ต้องขึ้นค่าส่วนกลางและลูกบ้านจะได้รับผลกระทบจากการบริหารนี้ด้วย
นิติบุคคลมีความสำคัญมากนะครับ ต้องเลือกคนที่มีคุณภาพมาบริหารจริงๆจึงจะทำให้โครงการมีความสงบเรียบร้อยและมีเงินหมุนเวียนเพื่อนำไปพัฒนาสิ่งต่างๆที่เป็นประโยชน์ต่อตัวโครงการต่อไป
——————
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ  (คิม)
นักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Related Posts