ลงทุนอสังหา ตอนที่ 51 | ลงทุนคอนโดที่การันตีค่าเช่าดีจริงหรือหลอก?

ลงทุนคอนโดที่การันตีค่าเช่าดีจริงหรือหลอก?

หลายคนที่กำลังมองหาคอนโดเพื่อการลงทุน จะสังเกตเห็นว่ามันมีคอนโดบางโครงการที่การันตีค่าเช่า
ด้วยความที่มันมีผลตอบแทนสูงอาจจะ 7% ถึง 8% ทำให้นักลงทุนมีอารมณ์ทั้งอยากได้และก็หวาดกลัว เรื่องนี้จะให้เครื่องมือว่า อันไหนเก๊ และอันไหนดีจริง
โครงการขายแพงแล้วเอากำไรมาจ่ายค่าเช่าหรือเปล่า?
เป็นคำถามยอดฮิต และจำเป็นต้องรู้ที่มาของเงินครับ ถ้าไม่มีที่มาค่อนข้างอันตรายอย่าเพิ่งซื้อ โดยปกติที่มาของค่าเช่าจะเกิดจากทางโครงการที่ได้มีการหาผู้เช่ารายวันรายเดือน โดยโครงการจะบริหารห้องของเราและแบ่งเงินให้เรากี่เปอร์เซ็นต์ก็ว่าไป
ตัวอย่างเช่น โครงการ A มีนโยบายทำเป็นคอนโดเทลรายวัน ได้มีการติดต่อกรุ๊ปทัวร์จากต่างประเทศไว้หลายที่ มีแนวทางการหารายได้ชัดเจน
เมื่อมีนโยบายและแนวทางบริหารชัดเจน จำเป็นต้องหาหลักฐานมากพอที่จะมั่นใจว่าทำจริง ซึ่งหลายครั้งทางโครงการการันตีค่าเช่าเอง ถ้าจากบริษัทดังก็อุ่นใจได้ ถ้าไม่ดังต้องตรวจสอบดีๆครับ
คำแนะนำสำหรับโครงการประเภทนี้
1 ประเมินด้วยตนเองว่า มันน่าเที่ยวไหม?
ส่วนใหญ่โครงการเหล่านี้จะอยู่ตามเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา หัวหิน เชียงใหม่ การออกแบบจะมีความโดดเด่นชัดเจนและดึงดูดนักท่องเที่ยวเพื่อมาพักผ่อน ถ้ามันสวยดึงดูดน่าท่องเที่ยวถือว่าผ่าน ครับ
2 โอกาสการเติบโตของทำเลที่ดิน
โดยส่วนใหญ่โครงการพวกนี้ทำเลจะด้อยกว่าปกติ แต่จะชดเชยด้วย Concept และความเวอร์วังของส่วนกลาง (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สนามกอล์ฟ เลานจ์) สำหรับผมแล้วมองว่ายังไงทำเลก็สำคัญที่สุด ถ้าจะเล่นโครงการพวกนี้ต้องมั่นใจได้ว่า ทำเลมีโอกาสเติบโตในอนาคต
เช่น การันตีค่าเช่า 10 % 3 ปี เราต้องมั่นใจได้ว่าหลังจาก 3 ปีนี้ ทำเลของโครงการนี้จะมีการเติบโตและสามารถดึงดูดผู้คนได้ในอนาคต ซึ่งอันนี้ต้องวิเคราะห์การเติบโตของเมืองด้วยนะครับ เพราะ 3 ปีนี่จะว่านานก็นานนะ เมืองมหานครใหญ่ๆในประเทศเปลี่ยนแปลงไวมาก ถ้าอ่านทำเลถูกนี่กำไรมหาศาลครับจะบอกให้
3 มีทางออกเวลาหมดสัญญา การันตีค่าเช่า
หลายคนอาจจะขายวิธีนี้ก็ ok ครับ แต่ถ้าจะหาผู้เช่าเอง ผมขอเตือนว่าไม่ดีแน่ๆ เพราะส่วนใหญ่ผู้เช่าจะเป็นนักท่องเที่ยวและอยู่ระยะสั้น การบริหารจัดการของเราไม่คุ้มแน่นอน หรือจะปล่อยเป็นรายปีก็ได้ค่าเช่าน้อย และไม่เหมาะมากๆครับ
คำแนะนำคือให้หา agent ที่สามารถรับช่วงต่อจาก 3 ปีนี้ให้เราได้ เพราะบริษัทดังๆมีคอนแทคกลับบริษัททัวร์ และมีทรัพยากรเพียงพอในการบริหารห้องหลายๆห้อง ต้นทุนเขาจะถูกมาก คุ้มกว่าหา Agent ทั่วไปเยอะครับ
โครงการพวกนี้ค่อนข้างมีข้อดีและข้อเสียครับ สุดท้ายอยู่ที่ว่าตาถึงหรือไม่ ถ้าเป็นมือใหม่แนะนำให้ทำการบ้านและหาข้อมูลจากผู้รู้เยอะๆครับ
——————
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ  (คิม)
นักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Related Posts