ลงทุนอสังหา ตอนที่ 50 | คอนโดมือหนึ่งหรือคอนโดมือสองแบบไหนดีกว่ากัน?

คอนโดมือหนึ่งหรือคอนโดมือสองแบบไหนดีกว่ากัน?

การซื้อคอนโดมือหนึ่งมือ
ข้อดี ของมันคือ ได้ราคาถูกกว่า บางคนซื้อในราคา Pre Sale ก็จะได้ราคาถูกลงไปอีกประมาณ 30% แลกกับการรอ 1-2 ปี ซึ่งในอสังหาริมทรัพย์ การที่คุณซื้อถูกก็เป็นการลดความเสี่ยง เพราะว่าการขายต่อทำได้ง่ายๆกว่า คุณสามารถแข่งขันด้านราคาได้ ประกอบกับการซื้อมือหนึ่งนั้น สามารถเลือกตำแหน่งห้องได้ก่อน ทำให้มีความได้เปรียบในการขายต่ออย่างมาก
ข้อเสีย ใช้เวลารอนานในกรณีซื้อพรีเซล และต้องใช้เวลารอคนเช่า อันเนื่องมาจากในเวลาที่โครงการเสร็จใหม่ๆห้องว่างทั้งหมดจะเกิดการแย่งคนเช่ากัน ดูเวลาที่คนจะเริ่มเข้าเต็มโครงการประมาณ 1-2 ปี หมายความว่าคุณอาจจะต้องรอคนเช่าเป็นปีเลย อีกครั้งเราไม่รู้ค่าเช่าที่ถูกต้องได้เนื่องจากมันยังไม่มีคนเช่า
ซึ่งตรงนี้เป็นความเสี่ยง คุณจะต้องควักเนื้อจ่ายทุกเดือนในช่วงแรกๆ ที่ยังไม่มีคนเช่า และได้ค่าเช่าก็ถูกกว่าความเป็นจริง และคอนโดมือหนึ่งนั้นไม่มีอะไรแน่นอน ไม่รู้เลยว่าโครงการนี้จะมีคนชอบหรือไม่ บางคนคิดว่าซื้อถูกกำไรแน่ๆแต่หลายครั้งก็กลายเป็นราคาไม่ขึ้น เพราะไม่เป็นที่นิยมจริงๆเท่ากับว่า ผ่อนดาวน์เงินจมไปฟรี 2 ปี
ดังนั้น การลงทุนในคอนโดมือหนึ่งคุณจำเป็นจะต้องมีเงินทุนอยู่บ้าง เพื่อผ่อนดาวน์ เพื่อจ่ายธนาคารในช่วงแรกที่ยังไม่มีคนเช่า แลกกับโอกาสการทำกำไรที่สูงกว่า
การซื้อคอนโดมือสอง
ข้อดี คอนโดมือสองมีความเสี่ยงที่ต่ำกว่ามือหนึ่งเรื่องของผู้เช่าและความนิยม เพราะว่าคนดูมือสองคุณสามารถหาข้อมูลมาประกอบการตัดสินใจซื้อได้ง่าย คุณสามารถดูออกว่า คนอยู่เต็มไหม ค่าเช่าเท่าไหร่ ราคาตลาดเท่าไหร่ คนเช่าเป็นใคร ซึ่งข้อมูลตรงนี้เป็นข้อเท็จจริงไม่สามารถออกได้
คอนโดมือสองนั้นเป็นคอนโดเก่า ที่มีคนเข้าไปอยู่แล้วทำให้จำนวนห้องว่างน้อยมาก เมื่อเทียบกับมือหนึ่งที่ว่างทั้งโครงการในช่วงแรก ทำให้การหาคนเช่านั้นทำได้เร็วกว่า คุณอาจจะรอไม่เกิน 3 เดือน (ถ้าโครงการนั้นเป็นที่นิยม) หรืออาจจะซื้อพร้อมคนเช่าไปเลยก็ได้
การซื้อคอนโดมือสอง มีข้อดีคือไม่ต้องผ่อนดาวน์ คุณอาจวางเงินจองและยื่นกู้ธนาคารได้เลย บางคนอาจจะกู้ได้เต็ม 100% ทำให้คุณใช้เงินตัวเองน้อยมากและไม่ต้องรอนานถึง 2 ปี
ข้อเสีย ราคาสูงกว่ามือหนึ่งแน่นอน ยิ่งเป็นโครงการที่ดีแล้วล่ะก็ คุณจะซื้อได้แพงกว่ามือหนึ่งอย่างน้อย 30 เปอร์เซ็นต์ เพราะว่าคนที่ซื้อคนแรกเขามีต้นทุน เช่นค่าโอน ค่าภาษี ค่านายหน้า และกำไรของเขาเองส่วนหนึ่ง ของดีเขาไม่ขายกันถูกๆแน่นอน และคอนโดราคาจะขึ้นดีเพียง 5 ปีแรกเท่านั้น ปีที่ 6 ราคาจะขึ้นช้าลงเยอะ ทำให้คุณจะไม่ได้กำไรจากส่วนต่างราคามากนัก โดยแลกกับความเสี่ยงที่น้อยกว่า
สรุป หากคุณเป็นผู้เริ่ม รับความเสี่ยงได้น้อย มีเงินทุนน้อย คอนโดมือสองเป็นตัวเลือกที่ดีมากๆ เพราะปลอดภัยใช้เงินน้อย หาคนเช่าง่าย แต่ถ้ามีเงินสดและรับความเสี่ยงได้คอนโดมือหนึ่งก็เป็นตัวเลือกที่ดีกว่า เพราะได้ทั้งส่วนต่าง และค่าเช่าที่สูงเมื่อเทียบกับราคา
——————
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ  (คิม)
นักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Related Posts