ลงทุนอสังหา ตอนที่ 49 | เงินเดือน 15,000 บาทจะลงทุนอสังหาได้อย่างไร?

เงินเดือน 15,000 บาทจะลงทุนอสังหาได้อย่างไร?

กรณีศึกษาขั้นเทพ :
ตัวอย่าง เงินเดือน 15,000 บาท จะลงทุนได้อย่างไร?
ผมจะแสดงให้คุณดู ว่างบเท่านี้จะสร้างความมั่งคั่งในอสังหาได้อย่างไร คำแนะนำการลงทุนก็คือ
1. เพื่อเน้นกระแสเงินสดก่อนเพราะว่าไม่เสี่ยงมาก
2. ซื้อทรัพย์มือสอง เพราะไม่เสี่ยงและพร้อมคนเช่า
3. ซื้อทรัพย์ใกล้แหล่งงาน เพราะมีความต้องการพักสูง
ยกตัวอย่าง ลองสมมุติว่าคุณซื้อได้ราคา 600,000 บาท อาจจะเน้น ห้องสวย แต่งครบ มุมดี ทำให้คุณได้ค่าเช่าสูงประมาณ 5,000 บาทต่อเดือน
Step 1 : ซื้อคอนโด unit 1 เงินเดือน 15,000 บาท
ความสามารถในการชำระ 6,000 บาทต่อเดือน
ราคาซื้อ 600,000 บาท
ได้ค่าเช่า 5,000 บาท
ส่งธนาคาร 3,200 บาท
กระแสเงินสด +1,800 บาท
ความสามารถในการชำระ(เหลือ) 2,800 บาทต่อเดือน
จากตัวอย่างข้างบน เมื่อคุณกู้ซื้อคอนโด ห้องหนึ่งที่ 30 ปี ดอกเบี้ยเฉลี่ยประมาณ 5 % คุณจะมีภาระส่ง 3,200 บาทต่อเดือน ทำให้คุณจะสามารถส่งหนี้หลังจากนี้เพียง 2,800 บาทเท่านั้น
แต่ถ้าคุณมีรายได้จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น จะทำให้รายได้ของคุณหลังจากนี้เปลี่ยนไปเป็น 15,000 บาท(เงินเดือน) + 5,000 (ค่าเช่า) = 20,000 บาท ทำให้ความสามารถในการชำระ (คิดที่ 40% ของรายได้) คือ 8,000 บาท จะทำให้คุณกู้เพิ่มได้อีก
ซื้อคอนโด unit ที่ 2
เงินเดือน+ ค่าเช่า 15,000 + 5,000 = 20,000 บาท
ความสามารถในการชำระ 8,000 – 3,200= 4,800 บาท
ราคาซื้อ 600,000 บาท
ได้ค่าเช่า 5,000 บาท
ส่งธนาคาร 3,200 บาท
กระแสเงินสด + 1,800 บาท
ความสามารถในการชำระ(เหลือ) 1,600 บาท
รวมกระแสเงินสด 2 ยูนิต 3,600 บาท
จากคอนโดห้องที่ 2 คุณจะมีรายได้รวม 15,000 + 5,000 + 5,000= 25,000 บาท และความสามารถในการชำระก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 25,000 x 40 % = 10,000 บาท และหักภาระคอนโด 2 ห้องไป 6,400 บาท จะทำให้มีความสามารถชำระหนี้คงเหลือ 3,600 บาท
ซื้อคอนโด unit ที่ 3
เงินเดือน+ ค่าเช่า 15,000 + 5,000+ 5,000 = 25,000 บาท
ความสามารถในการชำระ 10,000 – 3,200 -3200= 3,600 บาท
ราคาซื้อ 600,000 บาท
ได้ค่าเช่า 5,000 บาท
ส่งธนาคาร 3,200 บาท
กระแสเงินสด + 1,800 บาท
ความสามารถในการชำระ(เหลือ) 400 บาท
รวมกระแสเงินสด 3 ยูนิต 5,400 บาท
คุณจะเริ่มเห็นว่าเมื่อมีอสังหาฯ หรือหนี้ดี คุณจะมีรายได้เพิ่มขึ้น และมันจะทำให้คุณกู้ได้มากขึ้นเรื่อยๆเหมือนงูกินหาง นี่คือพลังทวีในสังหาริมทรัพย์
เมื่อเวลาผ่านไป รายได้คุณมากขึ้นอาจจะมาจากเงินเดือนมากขึ้นหรือค่าเช่ามากขึ้น คุณก็จะกู้ได้มากขึ้นไปด้วย สิ่งที่สำคัญก็คือ กระแสเงินสด คุณต้องใช้หลักการบริหารที่ผมบอก ทำให้เกิดรายได้จากอสังหาฯให้ได้ยิ่งคุณบริหารค่าเช่าได้มีประสิทธิภาพมากเท่าไร การเติบโตของคุณผ่านการกู้เงินก็จะเร็วขึ้นเท่านั้น
โดยหลักการง่ายๆก็คือ ถ้าอยากกู้เพิ่มก็ต้องเพิ่มรายได้ ซึ่งค่าเช่าก็ถือว่าเป็นรายได้ทางหนึ่ง อย่างไรก็ลองไปปรับใช้ดูกันครับ
——————
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ  (คิม)
นักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Related Posts