ลงทุนอสังหา ตอนที่ 48 | ประสบการณ์กำไรเงินล้านจากตึกแถว !!!

ประสบการณ์กำไรเงินล้านจากตึกแถว !!!

เพื่อให้เห็นภาพการลงทุน ขอยก Case Study ที่ผมได้มีโอกาสซื้อตึกแถว ลักษณะเป็นอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นครึ่ง 2 ห้องติดกัน ทำเลอยู่ในซอยติดกับถนนเส้นหลักในชุมชน ไม่เด่นที่สุดแต่เดินทางสะดวก
ทรัพย์ชิ้นนี้ มีคนมาเสนอขายที่ราคา 2.8 ล้านบาท ออกค่าโอนให้ทั้งหมด ทางผู้ขายร้อนเงินมาก อย่างแรกที่ต้องทำก็คือ คุณต้องประเมินราคาให้ได้ก่อนถึงจะรู้ว่ามันราคาถูกหรือแพง จากการประเมินราคาคร่าวๆ อาคารพาณิชย์ 2 ชั้นครึ่ง ขนาดกว้าง 8 เมตร ลึก 16 เมตร 2 ชั้นครึ่ง พื้นที่ใช้สอย 8 x 162.5 = 320 ตารางเมตร พอเราได้พื้นที่ใช้สอยแล้ว นำไปคูณกับราคาประเมินก่อสร้าง ซึ่งอาคารพาณิชย์ค่าก่อสร้าง 10,000 บาทต่อตร.ม โดยประมาณ ดังนั้นจะได้ราคาประเมินก่อสร้างที่ 3.2 ล้านบาทและราคานี้ไม่รวมที่ดิน
พอประเมินเป็น ก็จะรู้ได้ว่า อาคารพาณิชย์อันนี้มันราคาถูกมากๆ และทำเลค่อนข้างดี อยู่ในชุมชน ตีราคาที่ดินตกห้องละ 500,000 บาท ดังนั้นราคาที่ควรจะเป็นอยู่ที่ 4.2 ล้านบาท ถึงจะราคาถูกแล้วก็จริง แต่ก็อย่าลืมเจราจาต่อรอง
เพราะการตั้งราคาโดยทั่วไป ยิ่งในอสังหาฯนั้น ตั้งราคาเผื่อต่อรองอยู่แล้ว เวลาผมต่อรองราคาผมจะมีอยู่ 2-3 ขั้น ขั้นแรกจะถามเขาตรงๆว่าลดได้เท่าไหร่ เอาแบบราคาพร้อมขายเลย ทางคนขายบอกว่า 2.65 ล้านบาท มุกที่ผมใช้ประจำนั่นก็คือ ซื้อเงินสด ผมก็ต่อรองไปว่า 2.4 ล้าน เงินสดโอนอาทิตย์หน้าเลย
โดยทั่วไปในการซื้ออสังหาฯ คนจะเข้าใจว่าต้องกู้ และกระบวนการกู้กินเวลาเป็นเดือน และมีโอกาสกู้ไม่ผ่านด้วย ดังนั้นการซื้อเงินสดจะทำให้คุณมีอำนาจในการต่อรองสูงมาก ดีลนี้จบที่ 2.5 ล้าน ซึ่งเป็นราคาที่ผมคิดว่าจะจบเท่านี้พอดี เมื่อเวลาคุณต่อรองราคาต้องต่อลงไปมากกว่าที่ต้องการ ให้เขาได้ตีโต้ขึ้นมาบ้าง ความรู้สึกมันดีกว่ากัน
เมื่อซื้อมาแล้วสิ่งที่ต้องทำต่อคือ ปรับปรุงเพื่อที่จะปล่อยเช่า ทุกครั้งก่อนเราจะซื้ออสังหาฯคุณต้องมีแผนการถือชัดเจน และควรมีหลายแผนรองรับไว้ เช่น ซื้อมาจะขายต่อ ถ้าขายไม่ได้จะปล่อยเช่าที่ผลตอบแทน 5% โดยการตกแต่งของผมจะเน้นเพื่อปล่อยเช่า
ด้วยทำเลของทรัพย์อยู่ในซอย ติดถนนหลักในชุมชน ต้องบอกว่า ถ้าจะใช้ในการค้าขายก็ไม่ได้ดีมาก เพราะอยู่ในซอย หรือถ้าเป็นบ้านพักอาศัย ราคาเช่ามันก็จะสูงคนสู้ไม่ไหว ดังนั้นผมจึงตัดสินใจทำเป็นหอพัก คือ ซอยห้องเพื่อปล่อยเช่า เพราะว่าทำเลแบบนี้เหมาะมาก และราคาเช่าต่อห้องจะไม่สูง คุณเคยสังเกตพวกหอพักใช่ไหมครับ หอพักอยู่ในทำเลที่สะดวก แต่ไม่ต้องติดถนนหลัก อยู่ในซอยไม่ลึกมากกำลังดี ราคาไม่แพงใช้ชีวิตสะดวก
การจะปล่อยเช่าให้คุ้ม จำเป็นต้องมีจำนวนห้องมาก ผมจึงเสริมชั้นลอยจาก 2 ชั้นครึ่งเป็น 3 ชั้น ทำจนได้ห้องพัก ทั้งหมด 7 ห้อง ราคา 3,000 บาท 6 ห้อง และห้องชั้นล่าง 4,500 บาท 1 ห้อง รวมแล้วได้ค่าเช่า 22,500 บาท โดยลงทุนเพิ่มไปประมาณ 300,000 บาท รวมทั้งหมด รวมทั้งหมด 2.8 ล้านบาท ซึ่งค่าเช่าคิดเป็น 9.6 % แล้วต่อจากนั้นประมาณ 1 เดือน ก็มีคนขอซื้อ 4 ล้านบาท และมีราคาประเมินธนาคาร 5 ล้านบาท ซึ่งผมไม่ขาย เพราะชอบถือเก็บค่าเช่ามากกว่า
หลายคนอาจจะสงสัยทำไมไม่ขาย ถ้าไม่ขายแล้วจะมีเงินก้อนมาลงทุนได้อย่างไร สาเหตุที่ผมสามารถถือแล้วไม่ขาย แต่ก็ยังมีเงินมาซื้อของได้นั่น ก็คือ เพราะเงินธนาคาร เมื่อต้องการใช้เงินทรัพย์สินที่เราซื้อเงินสดมา ก็นำไปเข้าธนาคารได้ ถึงแม้จะไม่ราคาถูกเท่ากับดอกเบี้ยบ้าน แต่มันก็แพงกว่าไม่มาก ซึ่งทรัพย์ชิ้นนี้ถ้าผมเอาไปกู้จะได้ 90%ของราคาประเมิน คือ 4.5 ล้านบาท ถือเอาไว้กำไรกว่าขายออกไปซะอีก ถ้าคุณบริหารการเงินได้ดี ในการลงทุนอสังหาฯ เงินคุณจะไม่ขาดมือเลย
——————
 ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ  (คิม)
นักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Related Posts