วิธีลงทุนอสังหา ตอนที่ 1 | เข้าใจโลกอสังหา

ลงทุนอสังหา ตอนที่ 1 | เข้าใจโลกอสังหา

อสังหาเป็นการลงทุนที่เราอยู่ใกล้กันที่สุด คนหลายคนก็ยังไม่เข้าใจในอสังหากันดีพอที่จะลงทุนได้

อสังหาคืออะไร ?

คือสินทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้  ได้แก่ บ้าน ที่ดิน  ตึกแถว  คอนโด

แต่ถ้าในความคิดของผมอสังหาคือ พื้นที่ใช้สอยที่สามารถครอบครองได้  หรือพื้นที่ที่มีสิทธิ์ครอบครองได้  หากลองมองย้อนกลับไปเมื่อ 10 , 20 , 30 ปี หรือ100 ปีก่อนอสังหามีการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง  ซึ่งปัจจัยหลักที่ทำให้อสังหาเจริญเติบโตก็คือ

2

1.มีจำกัด  ไม่สามารถผลิตและเพิ่มได้

2.ความต้องการที่อยู่อาศัยมีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ  ซึ่งลองมองย้อนกลับไปจะพบว่าประเทศไทยเราเองโตมาจาก 10 ล้านคน  60 ล้านคน  ตอนนี้เป็น 70 ล้านคน  ซึ่งการเจริญเติบโตของประชากรเพิ่มสูงมากขึ้นตลอดเวลา  ซึ่งการที่ประชากรเพิ่มมากขึ้นความต้องการใช้ที่ดินในการอยู่อาศัย  ขายของ  หรือทำการเกษตรเพิ่มมากขึ้น  จึงทำให้ราคาในอสังหาสูงขึ้นไปด้วยเพราะว่าความต้องการมันมีมากว่า Supply

3.เงินเฟ้อ  หรือเป็นระบบทุนนิยมที่ทำให้มีราคาอสังหาดีดขึ้น  ซึ่งอัตราการเจริญเติบโตของประชากรเพิ่มขึ้น 5 เท่า  แต่ราคาอสังหาสูงขึ้นเป็น  100 เท่า

อสังหาเรียกได้ว่าเป็นปัจจัย 4 ยิ่งประชากรเติบโตขึ้นมากเท่าไร  อสังหาก็ยิ่งเติบโตมากเท่านั้น  เพราะฉะนั้นยิ่งมั่นใจได้ว่าการลงทุนอสังหาจะเติบขึ้นต่อเนื่องและก็มั่นคงในอนาคต

3

อสังหาแบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ

1.ที่อยู่อาศัย  บ้าน  ตึกแถว  คอนโด

2.เชิงพาณิชย์  ตลาด  ห้างสรรพสินค้า  โรงแรงแรม  โรงงาน

ซึ่งนำมาเปรียบเทียบกันข้อเด่น  และข้อด้อยต่างกันอย่างไร

เรื่องความปลอดภัย  อสังหาประเภทที่อยู่อาศัยปลอดภัยกว่า เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ซึ่งคนมีความต้องการในที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว จึงหาคนเช่าค่อยข้างง่าย  การขายต่อก็ค่อยข้างง่าย  ซึ่งความปลอดภัยมากผลตอบแทนก็น้อย ประมาณ 5%  6% และ 7%  แต่ผลตอบแทนในอสังหาเชิงพาณิชย์ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 20% ในกรณีที่เป็นโรงแรม  แต่ถ้าอพาทเม้นท์ก็จะประมาณ 10 % หรือ 15 % แต่ยังไงผลตอบแทนของอสังหาเชิงพาณิชย์ก็มากกว่าอสังหาประเภทที่อยู่อาศัย

เรื่องของการกู้เงิน  อสังหาประเภทที่อยู่อาศัยชนะขาด  เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ของประชาชนที่ต้องมีที่อยู่อาศัยซึ่งนโยบาลของรัฐบาลในทุกรุ่นก็สนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัย  นั้นจึงเป็นที่มาทำให้ดอกเบี้ยบ้านถูก ไม่มีการกู้เงินที่ไหนที่จะได้ดอกเบี้ยต่ำและผ่อนได้ยาวนานเท่ากับบ้าน  จึงเป็นผลประโยชน์ในการเล่นอสังหาประเภทที่อยู่อาศัยสามารถได้ใช้พลังทวีจากธนาคารสูงมาก        มันก็มีหลักทำแคช 4  ทำกระแสเงินสด  หรือว่าค่าเช่าทรงตัวมันเองได้ค่อยข้าง่ายกว่าเชิงพาณิชย์เยอะเพราะว่าส่งน้อยและส่งนานกว่า

เทียบอัตราการเจริญเติบโต อสังหาประเภทเชิงพาณิชย์เติบโตได้ดีกว่าเยอะ  การเติบโตแบบพาณิชย์มันไม่มีเพดานในการเติบโต  เพราะการเติบโตทุกครั้งมันขึ้นอยู่กับผลตอบแทนที่จะทำได้  อย่างเช่น พื้นที่ขายของในห้างพื้นที่ล็อคนึงไม่กี่ตารางเมตรแต่ค่าเช่าอาจจะถึงหลักแสน    ที่เขายอมเช่าเพราะผลกำไรตอบแทนที่ได้รับมันมากกว่านั้น  นี้คือหน้าตาของอสังหาเชิงพาณิชย์มันสามารถขึ้นราคาเท่าไรก็ได้ตราบได้ที่อสังหาตรงนั้นยังทำเงิน ทำกำไรให้กับคนอาศัยหรือคนเช่าคนนั้นอยู่  แต่กลับกันบ้านมันไม่สามารถให้ผลตอบแทนได้เพราะว่าประโยชน์ใช้สอยของมันมีจำกัด  ไว้ใช้อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวผ่อนได้ในราคาที่ผ่อนได้เท่านั้น นั้นจึงเป็นกำแพงที่ทำให้ราคาของอสังหาประเภทที่อยู่อาศัยไม่สามารถดีดราคาขึ้นสูงได้  จึงไม่แปลกที่ดินที่พัฒนาอสังหาเชิงพาณิชย์ได้ราคาจึงสูงเพราะมันทำเงิน  ทำกำไรได้มากว่า

สำหรับมือใหม่แนะนำให้ทำอสังหาที่อยู่อาศัยก่อนเพราะอันดับแรกกู้เริ่มแรกค่อยข้างง่าย   แต่เชิงพาณิชย์กู้ไม่ง่าย  เพราะต้องมีประสบการณ์  ต้องมีเงินสดส่วนนึงด้วย  แต่ในที่พักอาศัยไม่จำเป็นต้องมีเงินดาวน์บางครั้งคุณกู้ได้  100 % ก็มี  ขอแค่มีสลีปเงินเดือนและการงานที่มั่นคง  ก็เป็นสิ่งที่มือใหม่ควรเริ่มจากที่อยู่อาศัยเพราะมันผ่อนน้อย และผ่อนได้นาน  หาคนเช่าง่าย  คุณอาจจะไม่ต้อง Agen คุณแค่ติดป้ายให้เช่า  โพสลงเน็ต ก็สามารถหาคนมาเช่าแล้ว  แตกต่างจากเชิงพาณิชย์บางครั้งคุณต้องมีสกิลในการทำธุรกิจ  มันไม่ได้ง่ายสำหรับมือใหม่  แต่ถ้าคุณเป็นมือเก่าด้านอสังหาอยู่แล้วสามารถลงอสังหาเชิงพาณิชย์ได้เลยเพราะมันเติบโตเร็วกว่า  รายได้ดี  สามารถจัดการความเสี่ยงได้

จุดผิดพลาดสำหรับมือใหม่คือ  อยากรวยเร็ว  ซึ่งบอกไว้เลยว่าอสังหาไม่มีรวยเร็วและสิ่งที่ควรโฟกัสไม่ใช่เรื่องรวยสำหรับมือใหม่ แต่ควรโฟกัสเรื่องประวัติของคุณมากกว่า  แน่นอนว่าคุณไม่มีทางรวยได้จากการซื้อทรัพย์แรกๆอยู่แล้ว  แต่ประวัติของคุณและแคชโฟนเล็กๆน้อยๆของคุณมันจะทำให้คุณมีเครดิตที่ดีในการกู้ธนาคาร  และในเงินกู้ตรงนี้จะนำพาไปสู่ความร่ำรวยในอนาคต เพราะฉะนั้นไม่ต้องรีบที่จะรวยเร็ว  ควรสร้างประวัติให้ดีและเก็บเงินก้อนสักก้อน  พอคุณกู้แบบBesinet ได้คุณจะทวีคูณความรวยได้อย่างรวดเร็ว

เปรียบเทียบอสังหาแต่ละประเภท

1.ที่ดิน

2.บ้าน

3.ตึกแถว

4.อาคารพาณิชย์

5.หอพัก

6.โรงแรม

7.ห้างสรรพสินค้า

8.คอนโด

          การเปรียบเทียบจะจะ 3 ดัชนีในการเปรียบ 1.การเจริญเติบโตของราคาหรือมูลค่า   2.ผลตอบแทนจากค่าเช่า  3.ความมั่นคงความปลอดภัยของอสังหาทรัพย์นั้น

4

1.ที่ดิน การเจริญเติบโต  ให้ 5 คะแนน  ซึ่งอสังหาจะเติบโตหรือไม่เติบโตราคาอยู่ที่  ที่ดิน

ผลตอบแทนจากค่าเช่า  ทำอะไรได้ยากมาก ทำได้แค่การเกษตรซึงได้ผลตอบแทนน้อย  1 คะแนน

ความมั่นคงความปลอดภัย  มั่นคงมากๆ  5คะแนน

2.บ้าน การเจริญเติบโต  บ้านจะมีสัดส่วนของที่ดินค่อนข้างเยอะ  ให้ 4 คะแนน  รองจากที่ดิน

ผลตอบแทนจากค่าเช่า  ยิ่งมีที่ดินเยอะยิ่งได้ผลตอบแทนน้อยที่ดินใช้สอยมันเยอะเกินความจำเป็น 2 คะแนน

ความมั่นคงความปลอดภัย  4  คะแนน

3.ตึกแถว  การเจริญเติบโต  มีสัดส่วนของที่ดินน้อยลงไป  เหลือ 3 คะแนน

ผลตอบแทนจากค่าเช่า  3 คะแนน

ความมั่นคงความปลอดภัย  4 คะแนน

4.อาคารพาณิชย์  การเจริญเติบโต  เหมือนตึกแถว  3 คะแนน

ผลตอบแทนจากค่าเช่า  3คะแนน

ความมั่นคงความปลอดภัย  4 คะแนน

5.หอพัก  การเจริญเติบโต  มีการเจริญเติบโตของที่ดินและค่าเช่าตลอดเวลา ซึ่งการเติบโตของรายได้จะทำให้ราคาหรือมูลค่าของทรัพย์สินสูงขึ้นมากด้วย  4 คะแนน

ผลตอบแทนจากค่าเช่า  มีหลายๆห้องจัดการร่วมกันทำให้ค่าใช้จ่ายห้องต่ำ ซึ่งถ้าซื้อสำเร็จรูปแบบผลตอบแทนประมาณ  10% 8% แต่ถ้าสร้างโอกาสอาจถึง 15 %  4 คะแนน

ความมั่นคงความปลอดภัย  หอพักโอกาสที่คนว่างมักไม่ค่อยมี  เต็มทุกที  4.5 คะแนน

6.โรงแรม  การเจริญเติบโต  มีอัตราการเติบโตราคาสูงมากเนื่องจากพัฒนาพื้นที่จากพื้นที่ที่ไม่ค่อยดีกลับกลายเป็นสวย  และเป็นการดึงดูดผู้คน  การดีไซน์  ซึ่งโรงแรมจะเติบโตได้ง่าย  5  คะแนน

ผลตอบแทนจากค่าเช่า  สามารถสร้างผลตอบแทนได้ถึง  20 % 5 คะแนน

ความมั่นคงความปลอดภัย  ต้องแย่งชิงลูกค้ากัน การดูแลรักษาตัวอาคารไม่ให้โทรม  3  คะแนน

7.ห้างสรรพสินค้า การเจริญเติบโต  คล้ายๆโรงแรม  สามารถเพิ่มค่าเช่า  เพิ่มรายได้ได้มากกว่า  5  คะแนน

ผลตอบแทนจากค่าเช่า ราคาค่าเช่าค่อนข้างสูง 5 คะแนน

ความมั่นคงความปลอดภัย  3 คะแนน

8.คอนโด  การเจริญเติบโต  โฉนดที่ดินค่อนข้างน้อย  ราคาค่าเช่าค่อยข้างยากในตอนที่เก่าแล้ว  2 คะแนน

ผลตอบแทนจากค่าเช่า เป็นการลงทุนที่อยู่อาศัยที่ได้ผลตอบแทนสูงสุดถ้าเทียบกับบ้าน ได้ผลตอบแทน4% 5% แต่คอนโดได้ถึง 7% ถึง 8%    5 คะแนน

ความมั่นคงความปลอดภัย  4 คะแนน

ซึ่งใครเหมาะกับอะไรลองศึกษาดูซึ่งตัวผมเองเล่น อยู่ 2 ตัวหลักก็คือ ที่ดินและโรงแรม ในการเติบโตค่อยข้างสูงมาก  ลองคิดเล่นๆถ้าสามารถได้อัตราการเติบโตของราคาดาวน์สูงดอกเบี้ย และความมั่นคงสูงด้วย ถ้ากู้เงินมาได้แล้วจะเติบโตขนาดไหน  ชอบตรงที่ว่ามันสามารถถือที่ดินได้  แล้วยังสามารถสร้างกระแสเงินสดหรือโอนค่าเช่าได้สูงมากๆเวลาที่เรามาเล่นคู่กัน

วิเคราะห์แผนที่พื้นที่  ว่าแต่สถานที่แต่ละประเภทเหมาะกับอสังหาอะไร

โครงสร้างของเมือง

.5

6

7

8

ซึ่งโครงสร้างของเมืองแบบนี้สามารถประยุกต์ใช้กับต่างจังหวัดได้ด้วยเช่น  ตรงกลางคือจุดตลาดคนค่อยข้างหนาแน่น  ถัดมาช่วงตึกแถว  ถัดต่อมาโซนบ้านพักอาศัย  และถัดมาเป็นพื้นที่การเกษตร

สามารถประยุกต์ใช้ได้กับทุกที่  จะเป็นโครงสร้างเดียวกันสำหรับอสังหา

ทรัพย์แต่ละประเภทควรอยู่จุดไหน

1.บ้าน  ควรอยู่ในโซน Low Rest เป็นบ้านพักอาศัย  ซึ่งถ้าบ้านพักอาศัยไปอยู่ในโซนตึกสูงราคาจะสูงมากแต่ใช้ประโยชน์ได้แค่พักอาศัยก็จะไม่คุ้ม  หรือว่าถ้าไปอยู่ในโซนที่ดินการเกษตรราคาจะถูกมาก แต่หาคนเช่าได้ยาก  ซึ่งที่เหมาะสมจริงๆคือโซนบ้านพักอาศัยหรือตึกเตี้ย

2.คอนโดน  ควรอยู่ในโซน HIGH REST หรือตึกสูง  ถ้าสร้างคอนโดไว้ที่โซนบ้านพักอาศัย  จะหาคนอยู่ยากเพราะตึกสูงทำมาเพื่อรองรับผู้คนจำนวนมากความหนาแน่นที่สูง  แต่ถ้าสร้างตึกสูงไว้ที่ความหนาแน่นต่ำคือตึกเตี้ยหรือบ้านพักอาศัยก็จะหาคนเช่าไม่ได้

3.โรงแรมหรู(Hotel)  ควรอยู่ในโซน CBD  แต่โรงแรมสามารถอยู่ได้ในทุกโซน  แทนที่โรงแรมควรจะอยู่ในโซนของ  HIGH REST หรือ โซนCBD  แต่ไปสร้างในโซนของ Low Rest (บ้านพักหรือตึกเตี้ย) และโซน LAND AGRI (ที่ทำการเกษตร)  ซึ่งค่าใช้จ่ายของ 2 โซนนี้ค่อยข้างถูกทำให้ได้รายรับมากขึ้น

9

สุดท้ายแล้วอสังหา  ทำเลดี  ทำเลแย่  ไม่สนใจ  สนใจอยู่ที่ว่าประโยชน์ใช้สอย  ยิ่งประโยชน์ใช้สอยสูงยิ่งทำผลตอบแทนได้สูง  หมายความว่าถ้าเพิ่มประโยชน์การใช้สอยได้เท่ากับว่าไปเพิ่มผลประโยชน์หรือผลตอบแทนได้เช่นกัน  อันนี้คือหัวใจอสังหา “อยู่ที่ประโยชน์ใช้สอยหรือผลประโยชน์เท่านั้น” ยิ่งเพิ่มมันได้ก็จะเพิ่มผลตอบแทนด้วยเช่นกัน.

Related Posts