ลงทุนอสังหาฯ ตอนที่ 72 | เมื่อบ้านหรือที่ดิน “ถูกเวนคืน” สิ่งที่คุณต้องเตรียมตัวคืออะไร?

ลงทุนอสังหาฯ ตอนที่ 72 | เมื่อบ้านหรือที่ดิน “ถูกเวนคืน” สิ่งที่คุณต้องเตรียมตัวคืออะไร?

เป็นเรื่องที่สร้างความปวดหัวให้หลายคน กับข่าวการถูกเวนคืนทรัพย์สินเป็นจำนวนมาก บางคนเป็นถึงที่ดินมรดก หรือเป็นที่ดินที่อยู่กันมาตั้งแต่รุ่นบรรพบุรุษ แม้แต่เป็นที่ดินสร้างบ้านเพื่อเตรียมตัวไว้กับการเกษียณอายุ แต่ความจริงก็คือ ที่ดินที่จะถูกเวนคืนนั้น เราไม่สามารถทำอะไรได้เลย
นอกจากจะขอเรียกเป็นเงินค่าทดแทน ให้พอกับการสร้างตัวใหม่นั่นเอง
การเวนคืนที่ดินของภาครัฐนั้น จะเริ่มดำเนินการเมื่อทางภาครัฐมีการวางแผนเพื่อพัฒนาประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่จะเน้นไปที่เส้นทางคมนาคม ไม่ว่าจะเป็นถนนตัดใหม่ ทางหลวงพิเศษ หรือรถไฟฟ้า เป็นต้น
อย่างเช่น สายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ระยะทาง 23.6 กิโลเมตร กรอบวงเงิน 101,112 ล้านบาท ค่าเวนคืน 15,913 ล้านบาท ค่าก่อสร้าง 77,385 ล้านบาท ค่าสิ่งก่อสร้างทดแทนหน่วยงานที่ได้รับผลกระทบ 1,335 ล้านบาท จะมีเวนคืน 410 แปลง หรือ 102 ไร่ สิ่งปลูกสร้าง 267 หลัง
หรือ โครงการก่อสร้างทางหลวงพิเศษหมายเลข 7 สาย กรุงเทพฯ – บ้านฉาง ช่วง พัทยา – มาบตาพุดระยะทางรวม 31.159 กิโลเมตร ค่าก่อสร้าง 14,200 ล้านบาท ค่าเวนคืน 6,000 ล้านบาท วงเงินลงทุนรวม 20,200 ล้านบาท เป็นต้น
ได้แต่ภาวนาว่าเส้นทางรถไฟฟ้า หรือเส้นทางหลวง ขอให้ติดตั้งแค่ตามเขตถนนแล้วกัน เพื่อไม่เป็นภาระของประชาชนที่อยู่อาศัยบริเวณนั้น ลักษณะการเวนคืนมีทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้า โรงงาน บริษัท แม้แต่เป็นถึงคฤหาสน์หรู หลังใหญ่ ที่สร้างด้วยเงินมหาศาล ก็สามารถถูกเวนคืนได้เช่นเดียวกัน
การชดเชยของภาครัฐมีกรอบวงเงิน ซึ่งถ้าเกินจากที่ตั้งไว้ค่าทดแทนตอนเวนคืนอาจน้อยกว่าความเป็นจริงไปด้วย เพราะการเวนคืนที่ดินของภาครัฐบาลนั้น คนในประเทศต้องปฏิบัติตามกฎหมาย จะไม่สามารถอ้างสิทธิการอยู่อาศัยได้เลย นอกจากขอค่าทดแทนเพิ่มเท่านั้น
จะทราบได้อย่างไรว่าพื้นที่ที่อยู่อาศัยของเราจะถูกเวนคืน?
โดยส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับสองหน่วยงาน ได้แก่ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และการทางพิเศษแห่งประเทศไทย โดยเมื่อรัฐมีการประกาศออกมาว่าจะมีการเวนคืนที่ดินในบริเวณไหน ให้ทุกคนนำเลขโฉนดของตนเข้าไปตรวจสอบว่าที่ดินของเราเข้าเขตการโดนเวนคืนจริงหรือไม่
ตรวจสอบราคาที่ดิน เพื่อรับเงินทดแทนให้คุ้มค่าได้อย่างไร ?
เมื่อเราทราบขั้นตอนในการขอเวนคืนที่ดินแล้ว จะเห็นว่าสิ่งที่เราทำได้มากที่สุดคือ การร้องขอความเป็นธรรมขอเงินทดแทนที่ได้รับ ซึ่งในอดีตการเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาดเป็นเท่าตัว
ดังนั้นเพื่อความยุติธรรมต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน ทางภาครัฐจึงใช้การกำหนดราคาด้วยการเปรียบเทียบราคาที่ดินจากตลาด โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลกับราคาทรัพย์สิน ได้แก่ ลักษณะทางกายภาพ การใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้ง และคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ เป็นต้น
ฉะนั้นเมื่อเพื่อนๆอยู่ตามแนวเขตที่ดินเวนคืน สามารถขอตรวจสอบราคาประเมินค่าทดแทนจากภาครัฐได้และรวมถึงอาจจะต้องเตรียมความพร้อมเรื่องแหล่งที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย
นอกจากทำเลที่ดินในโซนกรุงเทพแล้ว ต่างจังหวัดก็มีเช่นกัน เช่น รถไฟทางคู่ อาทิ สายลพบุรี-ปากน้ำโพ ค่าเวนคืน 78 ล้านบาท, นครปฐม-หัวหิน 338 ล้านบาท, หัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์ 200 ล้านบาท, ประจวบคีรีขันธ์-ชุมพร ค่าเวนคืน 118 ล้านบาท ทางคู่สายใหม่เด่นชัย-เชียงราย-เชียงของ 3,808 ล้านบาท และบ้านไผ่-มุกดาหาร-นครพนม 7,800 ล้านบาทอีกด้วย
สรุป
1. การเวนคืนที่ดินของภาครัฐนั้น ต้องทำตามกฎหมาย ประชาชนมีสิทธิ์เรียกร้องได้เพียงค่าชดเชย ที่คุ้มค่ากับการไปสร้างที่อยู่อาศัยหรือแหล่งทำมาหากินใหม่เท่านั้นเอง
2. เมื่อมีประกาศที่ดินในบริเวณนั้นออกมา ทุกคนสามารถไปตรวจสอบได้จาก 2 หน่วยงาน คือ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และการทางพิเศษแห่งประเทศไทย
3. ทำเลในการเวนคืนนั้นมีทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด ตามแต่แผนผังเมืองพัฒนาประเทศจะกำหนดไปทางไหน ส่วนใหญ่จะเป็นการคมนาคมอย่าง รถไฟฟ้า ถนนหลวง รถไฟทางคู่ เป็นต้น
——————
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ (คิม)
นักลงทุน  นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

Related Posts