ลงทุนอสังหาฯ ตอนที่ 71 | เลือกผู้เช่าอย่างไร? ให้เกิดผลลัพธ์ก่อนตัดสินใจลงทุนอสังหาฯ

ลงทุนอสังหาฯ ตอนที่ 71 | เลือกผู้เช่าอย่างไร? ให้เกิดผลลัพธ์ก่อนตัดสินใจลงทุนอสังหาฯ

การวางแผนทำกำไรกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดให้นักลงทุนรายนั้นๆ รวยหรือจนลงไปได้เลย เพราะการบริหารสินทรัพย์ในมือได้ไม่ดีเท่าที่ควร และสินทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ถือเป็นสิ่งแรกที่นักลงทุนหน้าใหม่นิยมเข้ามาเล่นกัน เพราง่ายต่อการเก็งกำไรและขายต่อนั่นเอง
การเลือกผู้เช่าแต่ละสัญชาตินั้นก็เป็นส่วนสำคัญอีกเช่นเดียวกันสำหรับคนที่กำลังจะเริ่มต้น โดยก่อนจะซื้อทรัพย์สินชิ้นใด ควรพิจารณาให้ดีก่อนว่า จะเลือกผู้เช่าอย่างไรให้เกิดผลลัพธ์ที่สุดก่อนการตัดสินใจซื้อ
ผู้เช่าหลักๆของประเทศไทยคงหนีไม่พ้นจีน ญี่ปุ่น ยุโรป และคนไทยด้วยกันเอง บางคนอาจจะได้ผู้เช่านอกเหนือจากที่กล่าวมาขึ้นอยู่กับทำเล และปัจจัยอื่นๆอีก ทีนี้จะทราบได้อย่างไรว่าอสังหาฯของคุณ เหมาะสมกับผู้เช่าลักษณะใด? และนอกจากจะเหมาะสมแล้ว ทำเลและลักษณะการตกแต่งห้องเพื่อผู้เช่าในกลุ่มนี้ควรจะต้องเป็นอย่างไร?
อย่างแรกคุณต้องศึกษาทำเลของผู้เช่าแต่ละสัญชาติก่อน ว่าสัญชาติไหนนิยมทำงานกันอยู่ในย่านใด ก่อนที่จะเริ่มลงทุน เพื่อจะได้วางแผนต่อไปว่า จะต้องตกแต่งอสังหาฯอย่างไรเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าในสัญชาตินั้นๆ
ยกตัวอย่างเช่น คุณต้องการได้กลุ่มลูกค้าชาวญี่ปุ่น ทำเลที่ชาวญี่ปุ่นนิยมทำงานและอยู่อาศัยก็คือ ทองหล่อ พระโขนง อ่อนนุช เป็นต้น ด้วยลักษณะนิสัยของชาวญี่ปุ่นแล้ว จะอยู่รวมกันเป็นกลุ่ม ซึ่งถ้าคุณเลือกทำเลที่ห่างไกลจากกลุ่มของเขาล่ะก็ จะไม่มีโอกาสเข้าถึงผู้เช่าชาวญี่ปุ่นได้เลย เพราะอสังหาฯ โดยรอบจะผลักดันให้ชาวญี่ปุ่นสามารถใช้ชีวิตแบบไม่ติดขัด
อย่างเช่น ห้างสรรพสินค้าสไตล์ Japanese แบบดองกี้ โฮเต้ หรือร้านอาหารสไตล์ญี่ปุ่นที่เปิดเต็มสองข้างถนน ที่สามารถให้อารมณ์คล้ายๆอยู่วัฒนธรรมบ้านตัวเอง และ Facility ออนเซน ซาวน่า อ่างอาบน้ำ เป็นต้น
เพราะถ้าคุณไปเลือกทำเลอื่นนั้น เรื่องของความสะดวกสบาย หรือวัฒนธรรมที่ไกลตัว จะไม่สามารถอำนวยความสะดวกให้เขาใช้ชีวิตอยู่ได้นั่นเอง บางทีการเลือกเช่าทำเลโซนแบบนี้ ที่ราคาสูงกว่าอาจจะอยู่แล้วสบายกว่าก็เป็นได้
อีกตัวอย่างหนึ่งคือคนไทย โดยลักษณะนิสัยของคนไทยแล้วต้องขออสังหาฯแบบติดรถไฟฟ้า เพราะจะได้เดินทางได้สะดวก โซนรถไฟฟ้าทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าใต้ดินหรือบนดินก็ตาม หรือถ้าเป็นชาวยุโรป จะชอบการอาบแดด ชอบการสนทนา พื้นที่ระเบียงห้องต้องกว้างๆ ถ้าไปตามแหล่งท่องเที่ยวอย่างโซนพัทยา จะเห็นได้ว่า ส่วนใหญ่ชาวยุโรปจะออกมานั่งสนทนากันตรงส่วนของระเบียงห้อง ฉะนั้นการเลือกอสังหาฯควรตอบตัวเองให้ได้
ก่อนว่าจะปล่อยเช่าให้กับกลุ่มลูกค้าสัญชาติใด ? นั่นเอง
นอกจากการเลือกผู้เช่าแล้ว การตกแต่งห้องสำหรับผู้เช่าแต่ละรายก็เป็นสิ่งสำคัญ เมื่อผู้เช่าของคุณเป็นคนแต่ละประเภท การเลือกตกแต่งห้องคงไม่ใช่ตามแต่ใจเราอย่างเดียวใช่ไหมล่ะครับ? เพราะแต่ละประเทศก็มีวัฒนธรรมและการเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ หรือสไตล์การตกแต่งห้องที่แตกต่างกัน
ถ้าเป็นชาวญี่ปุ่น ส่วนใหญ่จะชอบใช้ไม้ในการทำเฟอร์นิเจอร์ ฉะนั้นการตกแต่งห้อง เฟอร์นิเจอร์ที่ต้องเลือกจะต้องเป็นไม้ เพื่อดึงดูดผู้เช่าของคุณให้ได้ หรือสไตล์ยุโรป ชอบระเบียงกว้างและชอบสไตล์โมเดิล หรือ ลอฟต์ เป็นต้น
ฉะนั้นเรื่องของงบประมาณการตกแต่งก็ควรเตรียมไว้ให้ดีว่าคุณจะแต่งห้องสไตล์ไหน และคุ้มค่ากับการตกแต่งหรือไม่? อัตราผลตอบแทนเมื่อคุณลงทุนที่จะตกแต่งห้องแล้วคุ้มจริงหรือไม่?
และถ้าคุณเป็นคนที่มีห้องในคอนโดจำนวนมาก คุณอาจจะเลือกกระจายความเสี่ยง โดยแบ่งการตกแต่งห้องแต่ละแบบไว้บ้าง แต่ถ้าคุณมั่นใจว่าทำเลของคุณ มีคนไทย 100% ไม่มีต่างชาติเลย บางทีอาจจะแต่งโทนเดียวกันหมดทุกห้องเลยก็เป็นไปได้ หรือถ้าคิดว่าคนญี่ปุ่นทั้งหมด ก็อาจจะเหมาเฟอร์นิเจอร์มาทำทีเดียวทุกห้องเลยก็เป็นความคิดที่ดี
อีกเรื่องที่คุณต้องคำหนึ่ง อาจจะเป็นผู้เช่าบางประเภทที่ต้องการห้องเปล่ามากกว่าการได้ห้องที่ตกแต่งมากจนเกินไป บางครั้งอาจจะยอมจ่ายแพงกว่าด้วยซ้ำ เพราะตัวผู้เช่ามีรสนิยมเป็นของตนเองบวกกับกำลังจ่าย
และที่สำคัญอย่าลืมประเมินความเสี่ยงของคนแต่ละชาติด้วย เพราะอย่างชาวญี่ปุ่นจะย้ายงานกันเป็นช่วงเวลา แล้วแต่รอบปีไป และถ้าห้องของคุณไม่ตรงจังหวะกับที่ชาวญี่ปุ่นเข้ามา ความเสี่ยงที่อาจจะต้องแบกรับคือ รอรอบปีย้ายงานของชาวญี่ปุ่นอีกครั้ง เป็นต้น
หรือแม้กระทั่งต่างชาติเอง ถ้าเป็นแบบปล่อยเช่าชั่วคราว หากไม่ได้มาอยู่ประเทศไทยเป็นประจำ อาจจะต้องคำนึงถึงช่วงที่ไม่มีชาวต่างชาติเข้ามาเลยอย่างช่วง High season หรือ Low season เพิ่มด้วย แต่ถ้ามาอยู่ไทยหลายปี อาจจะง่ายหน่อยเพราะคุณสามารถวางใจได้ว่าห้องของคุณจะยังไม่ว่างไปอีกหลายปีนั่นเอง
สรุป
1.ก่อนจะเริ่มลงทุนควรตอบตัวเองให้ได้ก่อนว่า ผู้เช่าของคุณเป็นใครกันแน่ เพราะการวางแผนผู้เช่าไว้ตั้งแต่ก่อนซื้อจะช่วยทำให้คุณมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น รวมถึงผลกำไรที่เพิ่มขึ้นตามมาด้วย
2. สัญชาติของผู้เช่าเป็นส่วนสำคัญมากเช่นกัน นั่นหมายถึงการบอกถึงลักษณะ และสไตล์การตกแต่งห้อง หรือการเลือกทำเลเพื่อให้ตอบโจทย์กับกลุ่มผู้เช่าประเภทนั้นๆด้วย
3. เรื่องความเสี่ยงก็เป็นสิ่งสำคัญ เมื่อเลือกประเภทของผู้เช่าแล้ว ควรประเมินความเสี่ยงของผู้เช่าแต่ละประเภทด้วยว่าจะทำสัญญาเช่านานไหม และหากสิ้นสุดสัญญาห้องจะต้องว่างอีกแค่ไหน เป็นต้น
——————
ชัชวาลย์  วัฒนะโชติ (คิม)
นักธุรกิจ  นักลงทุนอสังหาริม

Related Posts