มือใหม่อสังหา EP.6 I ระหว่างกองทุนอสังหากับอสังหาเลือกแบบไหนดีกว่ากัน

ระหว่างกองทุนอสังหากับอสังหาเลือกแบบไหนดีกว่ากัน

ถ้าวันนี้หลายๆคนชอบอสังหาริมทรัพย์เพราะว่าอาจจะด้วยเติบโตมั่นคงกินค่าเช่าสบายๆมีความเข้มแข็งสูงแล้วจะลงทุนอะไรดีระหว่างกองทุนอสังหาเลยหรือว่าอสังหาไปเลย

⇒  หลายคนจะคิดว่าอสังหามีข้อเสียเปรียบ  ก็คือว่ามันต้องไปจัดการเอง  อสังหาจะมีความแตกต่างจากการลงทุนแบบอื่น   เช่น  หุ้น  คือแค่คุณฝากเงินใส่เข้าไปแอปพลิเคชันบางอย่างคุณก็รอรับเงินปันผลตลอดเวลาได้เลยซึ่งใช้เงินทำงานอย่างแท้จริง   แต่อสังหามันอาจจะไม่ได้อย่างนั้น  คุณต้องไปเซ็นสัญญา  ต้องหาคนเช่า  หรือแม้แต่ส้วมพัง  ไฟดับต้องเปลี่ยน  ซ่อมแซมปรับปรุง

⇒  อสังหาความปลอดภัย  ความเสี่ยงไม่ต่างกันเท่าไร  แต่อสังหาคือมันสามารถกู้เงินได้  มันเป็นการใช้พลังทวี

ถ้าวันนี้คุณเล่นอสังหาแต่คนไม่กู้เงินคุณเล่นหุ้นดีกว่าเพราะว่าปันผล 7% ,  9% บางครั้งอาจจะเจอในหุ้นนะและไม่ต้องเหนื่อยเท่าอสังหา  แต่อสังหาแท้จริงแล้วถ้าเป็นคอนโดค่าเช่า 5% – 6%  ก็เริ่มหายาก  และเราก็ยังต้องทำนู่นทำนี่  ทั้งๆที่ผลตอบแทนยิวจริงๆ  ได้ผลตอบแทนน้อยกว่าหุ้น

⇒ แต่มีข้อเด็ดก็คือการกู้เงิน  การกู้เงินดียังไง  หมายความว่าวันนี้ถ้าเราจะลงทุนหุ้น 1 ล้าน  หรือกองทุนล้านนึง  ต้องเก็บเงินแสนนึงก็ต้องปีนึงนะแล้วเก็บเงินแสนนึงไม่ง่าย  แต่อสังหาเป็นอะไรที่กู้ได้แค่คุณมีเครดิต  คือเราสามารถเอาเงินในอนาคตลงมาในวันนั้นได้เลย

⇒  ข้อดีคือว่าเราไม่จำเป็นต้องรอให้มันเติบโตแบบจากเงินเล็กๆ  มันเติบโตเป็นเงินใหญ่ได้เลยอย่างเช่นสมมุติ

หุ้น  หุ้น  1 ล้าน จะเติบโต 10 % ต่อปี  แปลว่า  1 ปี  คุณได้ 1 แสน  แต่อสังหาลงทุน 1 ล้าน  เหมือนกัน  เติบโตประมาณค่าเช่า 5%  และเติบโตอีก 5% ก็เป็น 10 เปอร์เซ็นต์เท่ากัน  แต่ว่าคุณใช้เงินแค่ประมาณ 1  แสน  หรือ  10% ของราคาอสังหาหรือแม้กระทั่งไม่ได้ใช้เงินเลยด้วยซ้ำ  เพราะคุณใช้เครดิตของคุณอาจจะแค่ประมาณ 17,000 บาท18000 ก็กู้ได้ล้านนึงแล้ว   หมายความว่าวันนี้คุณสามารถถือทรัพย์สินชิ้นใหญ่ๆราคาหลักล้านได้เลยโดยที่ไม่ต้องมีเงินแม้แต่บาทเดียวแล้วพอมันเติบโตเติบโตจากเงินก้อนใหญ่ก้อนละ 1 ล้านได้เลย  ถ้าวัดจากเงินต้นที่คุณลงไปจริงๆมันอาจจะมากกว่า 6% – 5%   มันอาจเป็น 10% – 20%ก็ได้  หรือ 50% ก็ได้  อันนี้จึงเป็นสิ่งที่น่าสนใจในอสังหาริมทรัพย์

⇒  การลงทุนอสังหามันมีเสน่ห์มากกว่ากองทุน  กองทุนเหมาะกับคนที่ต้องการให้เงินทำงานอย่างแท้จริงตอบแทนก็อาจจะไม่ได้มากเท่าไหร่ แล้วก็ไม่จำเป็นต้องใช้เงินหลักหลายล้านมาก  ก็แล้วแต่ว่าคุณจะลงไปที่เท่าไร  สิ่งที่มีคุณต้องใช้กระแสเงินสดในการลงทุนอสังหานอกจากจะกู้ได้แล้วเราใช้เงินจากธนาคารมาซื้ออสังหา  ผลตอบแทนที่หลายๆคนได้บอกว่า 4% – 5 %  มันน้อยิ  แต่คุณอย่าลืมว่าคุณยังไม่ได้ลงเงินเลยซึ่งคุณกู้มา  หรือว่าถ้ากู้ได้ 90 %คุณต้องออกเงินแค่ 10% ของราคาอสังหา

⇒ กองทุนคุณกู้ไม่ได้

เพราะฉะนั้นอสังหามองว่ามันได้ผลประโยชน์อยู่ 3 ต่อ

  •  ต่อแรกคือในเรื่องของผลตอบแทนการถือครองหรืออยู่ในการลงทุนระหว่างนั้น  ซึ่งกองทุนได้อยู่แล้ว
  •  ต่อที่ 2 ที่เห็นได้ชัดเลยก็คือในเรื่องของ capital gain ในตอนขายราคาที่เติบโตจนลืมคิดไปว่าถึงแม้จะลงทุนอสังหา 4 – 5% ระหว่างถือครอง  capital gain ที่มันได้มันเยอะกว่านั้น  แต่คุณต้องถือ 1 ปี 2 ปี 3 ปีถึงจะได้เห็นผลตอบแทนที่มันงอกงาม  จาก capital gain
  •  ต่อที่ 3 ก็คือการซื้ออสังหาบางครั้งถึงแม้ไม่มีผู้เช่าเราก็สามารถซื้ออยู่อาศัยได้

หนี้ที่เรามีนั้นมันคือการที่วันนึงที่เราปลดหนี้ได้หรือวันนึงที่เราซื้อขายทำกำไรได้  นั่นแหละคือผลประโยชน์ที่คุณจะได้จริงๆจากการลงทุนอสังหา  มันจะเห็นกำไรต่อเมื่อเราได้ขายเพราะว่าส่วนต่าง 1. คือราคาอสังหามันเติบโตขึ้น และ 2. เงินต้นคุณมันลดลงด้วย

Related Posts