ปล่อยเช่าคอนโดอย่างไร ให้ผลตอบแทนสูงสุด [#146]

ปล่อยเช่าคอนโดอย่างไร ให้ผลตอบแทนสูงสุด [#146]

การปล่อยเช่าคอนโดมีเนียมมีความเสี่ยง เฉกเช่นกับการลงทุนโดยทั่ว ๆ ไป ที่ไม่ว่าใครก็ตามซึ่งถ้าหากว่าไม่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญในสิ่งที่ตนทำจริงก็อาจจะเพลี่ยงพล้ำขาดทุนได้ คนไทยส่วนใหญ่อาจจะผลีผลามไม่ศึกษาให้ดีซะก่อนถึงเคล็ดลับในการปล่อยเช่าคอนโด ด้วยการศึกษาด้วยความวิริยะอุตสาหะ ด้วยใจรัก และปรับปรุงตนเองในเรื่องดังกล่าว เรียกว่าเชี่ยวชาญ และไม่เผลอเลอไม่อัพเดท หรือติดตามข่าวสาร แนวโน้มเศรษฐกิจในเรื่องเกี่ยวกับการปล่อยเช่าคอนโดนี้

การที่เราจะทำอะไรสักอย่าง คงจะต้องดูว่าเราชอบทำสิ่งนั้นหรือไม่ และมีความรอบรู้ในเรื่องนั้นมากน้อยแค่ไหนคงไม่มีใครเก่งมาตั้งแต่แรก แต่ต้องผ่านการศึกษา เรียนรู้สอบถามจากผู้ที่มีประสบการณ์มากกว่า มิฉะนั้นอาจจะเป็นในลักษณะที่เห่อตามชาวบ้านหรือตามกระแส แต่ไม่รู้ซึ้งถึงเรื่องดังกล่าว ดังนั้นการดูว่าตนเองมีความต้องการที่จะลงทุนในเรื่องนี้ คือการลงทุนในคอนโดปล่อยเช่าจะทำแบบยาวๆ การเรียนจากตำราอาจจะไม่เท่ากับการได้สัมผัสกับของจริง หากเราจะว่ายน้ำ เราต้องกระโดดลงสระและว่ายจริง ๆ ฝึกจริง สัมผัสกับสิ่งนี้จริง ๆ หากเราอยากรู้ว่าลูกค้า หรือผู้เช่าคอนโดต้องการอะไร เราลองไปเช่าดู หรือ ใช้ชีวิตในคอนโดที่ไหนสักแห่งเราก็จะรู้ว่าผู้คนที่อาศัยอยู่ในคอนโดนั้นต้องการอะไร เราจึงจะตอบสนองสิ่งที่พวกเขาต้องการได้ เรียกว่า เอาใจเขามาใส่ใจเรา ถามไถ่จากกูรูผู้รู้ไม่ว่าคนที่เช่าอยู่ คนที่ลงทุนพวกนี้อยู่แล้ว เรียกว่าไม่ต้องมาเริ่มต้นใหม่ด้วยตนเอง ตำรับตำราที่เขียนในเรื่องนี้ก็พอมองหาได้ อย่างที่ฝรั่งเขาบอกว่า Do not Reinvent the Wheel

 การทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด ต้องศึกษาตลาดผู้เช่าให้ดี ให้มั่นใจว่าไม่ได้ตกอยู่ในสภาพเกินความต้องการ ต้องรู้ว่าลูกค้าอยู่ในฐานะระดับใด มีกำลังที่จะมาเช่าในทำเลนั้นๆ มากน้อยแค่ไหน หากตั้งราคาสูงเกินไป คนก็อาจจะวิ่งไปเช่าคอนโดเก่าที่ราคาถูกกว่า หรือหากค่าเช่าใกล้เคียงกับการซื้อคอนโดใหม่ ผู้เช่าอาจจะเลือกเพิ่มเงินอีกนิดไปผ่อนคอนโดแทนได้เป็นเจ้าของเลย ไม่สูญเงินเปล่าเหมือนการเช่าคอนโด ดังนั้นในแง่มุมมองของนักลงทุนปล่อยเช่า คอนโดที่คุ้มค่าน่าลงทุนจึงมักเป็นคอนโดใหม่ใกล้โอน แต่ยังขายราคาเดิมเมื่อ 2-3 ปีก่อน และคอนโดมือสองที่อายุยังไม่มากเกิน 5 ปี

ดังนั้นขอแนะนำแนวคิด 10 ข้อในการปล่อยเช่าคอนโดอย่างไรให้คุ้มค่าอย่างที่สุด

1.ห้องว่างดอกเบี้ยเดิน หากมีคนเช่าก็จะสร้างรายได้

 เมื่อเริ่มจะปล่อยเช่าคอนโด นักลงทุนต้องมั่นใจและพยายามหาคนเช่าให้ได้เร็วที่สุดเท่าที่ทำได้ แต่ละวันนั้นดอกเบี้ยหรือค่าใช้จ่ายก็จะพอกพูนขึ้นเป็นเงาตามตัวไปตลอด หากมีคนเช่าอยู่และออกไป ก็ยิ่งต้องหาคนใหม่เข้ามาสวมรับในทันที หากหาไม่ได้เอง ก็ต้องจ้างนายหน้าซึ่งก็แน่นอนต้องมีค่าใช้จ่ายให้ ดังนั้นการประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่าง ๆ จึงเป็นอาวุธที่ต้องใช้อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุดเพื่อให้ได้รายได้ขึ้นมา

2.ราคาเช่าขึ้นกับสภาพคอนโด

ของดีก็ต้องราคาแพง แต่ ถ้าสภาพแย่มาก หรือไม่ดี อาจจะไม่มีคนมาเช่าเลยก็ได้ ดังนั้นการรักษาสภาพให้ดูดี น่าประทับใจก็เป็นสิ่งสำคัญ ทั้งโครงสร้างภายใน การปรับปรุงให้อยู่ในสภาพที่น่าอยู่ บางแห่งก็จัดแบบสวยงามมีการจัด แถมจานชาม ที่นอนหมอนจัดแบบเรียกว่า หิ้วกระเป๋าเข้าไปอยู่ได้เลย อันนี้ ฝรั่งหรือคนที่เห็นแล้วจะได้ไม่ต้องไปขนอุปกรณ์ไฟฟ้าหรืออะไรให้เสียเวลา รวมถึงสภาพแวดล้อมอื่นๆ ของโครงการที่ต้องเป็นโครงการที่ไม่มีปัญหา และมีคุณภาพ

3. การคมนาคมหรือแหล่งน่าจูงใจ มีผลต่อการตัดสินใจเช่า

แหล่งน่าจูงใจอาทิ มีคมนาคมขนส่งสะดวก รถไฟฟ้าผ่าน เพียงออกจากตึกเดิมเชื่อมรถไฟฟ้าได้เลย หรือการได้เห็นวิวทิวทัศน์ ทะเล ทะเลสาบก็ขึ้นกับแต่ละที่ หากเป็นเมืองท่องเที่ยวชายทะเล คนก็ย่อมอยากได้วิวทะเล ได้รับลมบรรยากาศ ไม่ใช่เห็นแต่กำแพง หากอยู่ในเมืองใกล้แหล่งสรรพสินค้า คอมเพล็กซ์ รองรับการท่องเที่ยว ราตรี หรือการออกกำลังกาย ล้วนแล้วแต่เป็นสิ่งที่น่าดึงดูดให้คนเข้ามาเช่าอย่างแน่นอน

4. ทำเลและมูลค่าที่สูงขึ้นในอนาคต

 ทำเลที่ดีที่มีแนวโน้มจะมีการพัฒนา อาทิ มีรถไฟฟ้ามาขนาบข้างอันยังความสะดวกกับผู้พักอาศัยก็ย่อมทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้นไปในอนาคต รวมถึงค่าเช่า ดังนั้น เท่ากับคอนโดที่ซื้อในราคาหนึ่งแต่ ราคาเพิ่มขึ้นเนื่องจากการพัฒนาดังกล่าวย่อมทำให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้นไปด้วย นั่นคือส่วนต่างและเป็นกำไรของการปล่อยเช่าคอนโดที่มีทำเลที่แพงขึ้น

5. ขนาดห้องที่ลงตัว

 ค่าเช่าขึ้นกับขนาดของห้อง ต้องดูถึงความต้องการของตลาดว่าผู้เช่าที่มาอยู่เป็นแบบไหน ถ้าอยู่กัน หนึ่งถึงสองคน ห้องที่เหมาะจะเป็น 1 ห้องนอนที่มีขนาด 28-35 ตารางเมตร หรือ 2 ห้องนอนในขนาดที่ 45-60 ตารางเมตร น่าจะลงตัวสำหรับผู้เช่ามากกว่าสองคน หรือครอบครัวเล็ก ๆ อะไรทำนองนั้น

6. ทำเลทองใช่ว่าจะคุ้ม

 ทำเลทองในที่นี้ คือย่านใจกลางเมือง อาทิย่านอโศก ทองหล่อ วิทยุ ซึ่งการซื้อมาทำคอนโดปล่อยเช่านั้นคิดดูแล้วไม่น่าจะคุ้ม อันเนื่องจากราคาที่ดินต่อตารางเมตรแพงยิ่งกว่าทองคำด้วยซ้ำ การซื้อมาครอบครองอาจจะยังทำได้ดี เนื่องจากการซื้อและขายที่สามารถทำกำไรในอนาคต แต่สำหรับการลงทุนคอนโดปล่อยเช่าคงต้องไปหาย่านชานเมือง ที่มีราคาถูกกว่า อาทิ รัชดา ฝั่งธน ที่อาจจะห่างไกลแต่มีถนน ทางด่วน ทางยกระดับที่เชื่อมต่อเดินทางเข้ามาย่านธุรกิจ ที่ทำงานในกลางเมืองได้

7. อย่ากู้หากไม่ชัวร์มาลงทุน

 ความไม่แน่นอนคือสิ่งที่แน่นอนที่สุด เราอาจจะมีคนมาเช่าในทันที หรือ อาจจะไม่มีเป็นเวลานานเลยก็เป็นได้ เช่นในเหตุการณ์โรคซาร์เข้ามาทำให้ฝรั่งนักท่องเที่ยวกลับประเทศไปสองสามเดือน ธุรกิจหยุดชะงักในแบบว่าไม่มีปี่ไม่มีขลุ่ยมาก่อน เลย ดังนั้น หากใช้เงินเย็น ไม่ได้กู้มาก็ย่อมอุ่นใจกว่า จะต้องไล่จ่ายดอกเบี้ยที่สร้างความกังวลใจให้นักลงทุน

8. หากต้องกู้ก็ต้องรู้จักเลือกที่ถูกที่สุด

 ข้อมูลปัจจุบันผ่านอินเตอร์เน็ทในการตรวจสอบเรื่องดอกเบี้ยในการลงทุนคอนโดไม่ควรรีบด่วนตัดสินใจ ควรเลือกสักห้าหกแห่ง และยื่นกู้สักสองสามแห่ง เพื่อเลือกธนาคารที่เสียดอกเบี้ยต่ำสุด ยิ่งหากคอนโดนั้นมีชื่อเสียง ก็จะได้ผลประโยชน์อาทิ สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคาร

9. ลูกค้าหรือคนเช่าคุณภาพ

เจ้าของควรสกรีน คัดกรองผู้เช่าให้ดีว่า เป็นใคร ทำอาชีพสุจริตหรือไม่ ทำงานอะไร มีนิสัยอย่างไร มาอยู่กี่คน ปรุงอาหารเองในห้อง หรือมีกิจกรรมอะไรที่สุ่มเสี่ยง ทำให้ข้าวของเสียหายได้ไหม ดื่มเหล้าสูบบุหรี่หรือไม่ ทำความสะอาดห้องบ่อยแค่ไหน ผู้ให้เช่าก็จะสามารถสบายใจว่าได้รับคนเช่าที่มีคุณภาพ ที่รักษาห้องให้เรา จ่ายเงินตรงเวลา ไม่สร้างความกังวลในระยะยาวกับเจ้าของห้อง

10. ผลตอบแทนต้องคุ้มเกิน 7% ขึ้นไป

ตัวเลขที่เราอาจจะเห็นสินค้าหลาย ๆ อย่างที่บอกว่าลดเจ็ดสิบแปดสิบเปอร์เซนต์ หรือซัมเมอร์เซลล์ หรือการได้ข้อมูลจากพนักงานขายประจำโครงการที่โชว์ตัวเลขว่าจะได้ค่าเช่าสูงเป็นจำนวนเงินเท่านั้นเท่านี้ ให้คำนวณจริง ๆ ก่อน ง่าย ๆ เลย เช่น ค่าเช่า 12,000 บาท ก็คูณด้วย 12 แล้วหารด้วยราคาคอนโดที่ซื้อมา คิดเป็นเปอร์เซนต์หากได้ผลตอบแทนเกิน 7% ถือว่าผ่านเกณฑ์ พอทำธุรกิจได้ เนื่องจากดอกเบี้ยในปีแรกจะอยู่ที่ สองสามเปอร์เซนต์ ดังนั้น อย่าคิดหยาบ ๆ แต่ให้คิดคำนวณทุกอย่างดังที่กล่าวมาข้างบนเสมอ

บทสรุป

จากปัจจัยที่บรรยายไปทั้งหมดคงจะพอทำให้มองเห็นถึงวิธีการที่ปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ผลประโยชน์สูงสุด อาจจะยังมีปัจจัยหรือข้อมูลอื่นที่อาจจะเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นกระแสการเมือง ความมั่นคงของเศรษฐกิจของประเทศ แนวโน้มการพัฒนา การคมนาคม ซึ่งจะต้องประกอบการตัดสินใจ และเป็นตัวกำหนดวิธีการและกลเม็ดในการทำธุรกิจนี้ให้ประสบความสำเร็จสูงสุด

Related Posts