ที่ดิน ตอนที่ 5 | วิธีสร้างรายได้จากที่ดินว่างเปล่า

 วิธีสร้างรายได้จากที่ดินว่างเปล่า!

แบ่งที่ดินออกเป็น 3 ประเภท

1

2

3

      คุณต้องรู้ก่อนว่าที่ดินแต่ละแปลงแต่ละประเภท  นั้นไม่สามารถทำได้ทุกอย่างเหมือนกันหลายคนวิเคราะห์ว่าที่ดินควรจะทำแบบนั้น  แบบนี้แต่ในความเป็นจริงแล้วมันทำไม่ได้เหมือนกันอย่างนั้นหรอก   ซึ่งตนเองจำเป็นต้องวิเคราะห์ด้วยตัวเองให้ได้ว่าแปลงของคุณมันเข้าใน            กฎเกณฑ์ข้อไหนและเมื่อคุณรู้ว่ามันเป็นแบบไหนคุณจะเริ่มหาผลประโยชน์หรือว่าการสร้างประโยชน์จากที่ดินได้มากยิ่งขึ้น

หลักการในการหาที่ดิน

ที่ดินห่างไกลไม่ติดถนน

6

1.รู้ว่าจะพัฒนาที่ดินแบบไหน  อย่างเช่น  เกษตรกรรม , ร้านกาแฟ , โรงแรม ,  ตลาด   เป็นต้น

2.หาที่ดินที่พัฒนาตามแผนได้  ซึ่งถ้าคุณหาที่ดินที่ตรงกับที่คุณคิดไว้แล้วผลตอบแทนของคุณก็จะสูงขึ้นด้วย  เริ่มจากประเภทแรกกันก่อน       1. ที่ดินห่างไกลไม่ติดถนน เป็นที่ดินที่ห่างไกลอาจจะอยู่ในซอยหรือที่ดินตาบอดซึ่งที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินที่ราคาถูกที่สุดในบรรดาที่ดินทุกประเภทอาจจะได้ราคาต่ำมากกว่าที่คุณคิดซึ่งที่ดินประเภทนี้จะเป็นที่ดินประเภท  สปก.  หรือนศ 3 ก.  และน้อยมากที่จะเป็นโฉนด  หรือนส 4 ถ้าคุณมีที่ดินประเภทนี้จะทำได้ไม่กี่อย่างหลักๆก็คือ

-ทำไร่ เช่น  ไร่อ้อย , ไร่มันสำปะหลัง , ไร่ข้าวโพด  ซึ่งถ้าคุณทำไร่ผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาทต่อไร่ซึ่งถ้าคุณ

-ทำสวน  คุณจะได้เยอะกว่านั้นแต่ส่วนข้อเสียของสวนคือจะต้องใช้เวลานานถึง 5-6 ปี   กว่าจะเริ่มเก็บผลผลิตได้ซึ่งคนหลายคนก็ไม่นิยมทำสวนเพราะต้องดูแลต้องใช้เวลาอดทนรอคือเขาไม่ได้มีเงินก้อนขนาดนั้นดังนั้นคนที่ทำสวนส่วนใหญ่จะเป็นคนที่มีเงินหรือคนที่รวยอยู่แล้วซึ่งผลตอบแทนในการทำสวนจะเยอะกว่าทำไร่เยอะ  ยกตัวอย่าง  สวนทุเรียน 1 ไร่ปลูกได้ประมาณ 20 ต้นใช้เวลาในการเติบโตประมาณ 5 ปีถึงจะเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้แต่พอมันโตครบ 5 ปีแล้วก็ดูแลแบบธรรมดาไม่ต้องบำรุงอะไรมากซึ่ง 1 ต้นสามารถทำเงินได้ 10,000 บาทต่อปี  ซึ่ง 1 ไร่มี 20 ต้นก็จะเท่ากับ 200,000 บาทต่อไร่

4

-ปล่อยเช่าที่ดินทำไร่  ซึ่งต้องบอกว่า  การให้เช่าที่ดินแค่ทำเกษตรกรรมส่วนใหญ่ค่าเช่าในการทำไร่อยู่ที่ประมาณ 1,500 บาทถึง 2,500 บาท แล้วแต่ที่ดินแล้วแต่คุณภาพของดิน

ขุดหน้าดินขาย  ซึ่งหน้าดินก็มีราคาอยู่เเล้วเพราะว่าพื้นที่ดินตรงนี้มีราคาถูกมากด้วยราคาถูกแบบนั้นคนบางคนซื้อที่ดินปุ๊บขุดหน้าดินขายก็ได้กำไรเลยแล้วหลายคนถามว่าต้องซื้อที่ดินราคาเท่าไรจึงจะเหมาะสม ซึ่งตัวผมเองเป็นคนที่ลงทุนที่ดินประเภทนี้อยู่แล้วคือผมเคยซื้อในราคาที่ถูกที่สุดไร่ละ 50,000 บาท  ลองมาวิเคราะห์เป็นตัวเลขกันถ้าคุณซื้อที่ดินมาในราคา 50,000 บาท  ถ้าคุณปล่อยเช่า 1,500 บาทคุณจะได้ผลตอบแทน 3% ถ้าได้ 2,000 บาทก็คือ 4%  และถ้า  2,500 คือ 5% ต้องบอกก่อนเลยว่าบ้านเช่าก็ได้ราคาประมาณ 5 %   คอนโดให้เช่า 5 %      แต่ถ้าคุณลงทุนที่ดินได้ 5%   จะถือว่าคุ้มมากๆเพราะว่าไม่ต้องดูแลอะไรเลยและที่ดินก็ราคาเติบโตมหาศาลด้วยและราคาแพงสุดที่ผมจะรับได้ก็คือ 1 แสนบาทต่อไร่ 1 แสนบาท ค่าเช่าที่ดินต่อไร่ได้ 1,500 บาท  ก็ยังพอรับได้เพราะได้ผลตอบแทน 1.5%  ก็มากกว่าดอกเบี้ยธนาคารแล้ว แต่ที่ดินเองเติบโตทุกปี   ปีละ 10 % เติบโตสูงมากคุณไม่ต้องสนใจเรื่องผลตอบแทนก็ได้

ที่ดินไกลเมืองติดถนนใหญ่

8

     ที่ดินกลางเมืองติดถนนใหญ่   แต่ติดถนนใหญ่อาจจะเป็นที่ดินที่เชื่อมระหว่างเมือง 2 เมืองถ้าคุณมีที่ดินแถวนี้  คุณจะทำอะไรได้บ้างซึ่งข้อดีของแปลงแบบนี้จะมี Traffic ของรถยนต์กับไปกับมาเยอะ  แต่จะไม่มีคนมีแต่รถยนต์

หลักการในการใช้ที่ดิน

คือจะทำอย่างไรก็ให้คนหยุดจอดรถและมาใช้บริการในที่ดินแปลงของคุณ   ซึ่งมีหลายวิธีเช่นเดียวกัน เช่น

-ปั๊มน้ำมัน

-โชว์รูมรถ  ซึ่งโชว์รูมรถต้องใช้พื้นที่เยอะมากซึ่งถ้าไปตั้งในเมืองจะแพงเกินจริงแล้วเขาไม่ต้องการTraffic  คนวิ่งไปวิ่งมา  เดินไปเดินมาขนาดนั้นซึ่งวันๆนึงคนเข้าโชว์รูมรถอาจจะไม่ได้เยอะแล้วทุกคนก็มีรถยนต์เขาไม่จำเป็นต้องเดินมา  เขาขับรถมาก็ได้ซึ่งบางครั้งคุณไม่จำเป็นต้องอยู่ในเมืองอยู่นอกเมืองออกมาหน่อยก็ได้แต่ว่าขอมีที่ดินเยอะๆทำป้ายใหญ่ๆให้คนเห็น   คนขับรถผ่านไปผ่านมาเขาก็เห็นพอเขาเห็นปุ๊บเขาก็จะจำได้พอเขาจำได้แล้วรถเขาเกิดปัญหาเขาก็จะมาซื้อมาใช้บริการอู๋รถหรือโชว์รูมรถของคุณ

9

–  รีสอร์ท   จะต่างจากโรงแรมรีสอร์ท   เขาจะนึกถึงเป็นพื้นที่ใหญ่ๆป่าเขาสวยงามธรรมชาติซึ่งตรงนี้ไม่จำเป็นต้องอยู่ในเมืองอยู่นอกเมืองก็ได้แต่จำเป็นต้องติดถนนถนนเส้นใหญ่หน่อย  ที่แบบมีที่จอดรถจอดสะดวกถ้าคุณเข้าไปในซอยหรือไม่ติดถนนเส้นใหญ่เขาก็สามารถที่จะขับรถเลยได้หมดเพราะมองไม่เห็นหรือหาไม่เจอซึ่งราคาที่ดินตรงนี้ถูกมากและเหมาะกับการทำรีสอร์ทด้วยเนื่องจากเหตุผลตรงนี้ทำให้ผลตอบแทนของคุณสูงด้วย   รีสอร์ทหรือโรงแรมมันได้ผลตอบแทนสูงที่สุดในบรรดาอสังหาให้เช่าทุกประเภทมากกว่าคอนโด , บ้านเช่า , อพาร์ทเม้นท์และที่ดินที่คุณใช้ยังราคาถูกกว่าพวกหอพักอีกหอพักคุณต้องอยู่ในเมืองเพราะคนต้องเดินทางไปทำงานทุกวันแต่โรงแรมคุณไม่ต้องอยู่ในเมืองก็ได้อยู่นอกเมืองบรรยากาศดีๆที่ดินเยอะๆก็มีคนมาอยู่เหมือนกันนะขอให้คุณทำดีซึ่งโรงแรมเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจมากสำหรับการพัฒนาที่ดินที่อยู่นอกเมืองเป็นป่าเขาร้านติดถนนใหญ่

ที่ดินที่อยู่ในเมือง

แบ่งออกเป็น 2 ส่วน

12

1.ติดถนนหลักในเมือง  ซึ่งตรงนี้เป็นที่ดินในเมืองต้องบอกเลยว่า Demand  เยอะที่สุดในบรรดาทุกประเภทเลยเพราะว่า  สามารถอยู่อาศัยได้ , ค้าขายได้ ,เก็บของได้  และก็ทำพวก commercial ต่างๆได้หมดเลยแล้วแต่คุณจะสรรหาขายอะไรตัวเลือกมันมีเยอะที่ดินในเมืองเส้นหลัก

– ที่จอดรถบางคนคือเขามีที่ดินอยู่  เขาก็อยากจะถือไว้ไม่อยากขายแต่ถือไว้มันก็ไม่ได้เงินอย่างน้อยเอามาทำประโยชน์เล็กๆในน้อยๆได้ค่าเช่าก็ยังดีกว่าหนึ่งก็คือที่จอดรถ  คือไม่ต้องลงทุนอะไรเลยที่ดินในเมืองมันต่างจากที่ดินนอกเมือง   นอกเมืองมันทำการเกษตรแต่พอที่ดินแปลงหนึ่งที่อยู่ในเมืองบางครั้งมาทำเกษตรลำบากเพราะว่ารถเยอะ  การจะถอยรถเขาออกจะตัดอ้อยหรืออะไรก็แล้วแต่  มันค่อนข้างลำบากดังนั้นคุณจะเห็นที่ดินในเมืองเป็นที่ดินรกร้างซะส่วนใหญ่  หรือปล่อยร้างไปเลย  ซึ่งบางคนจะทำประโยชน์ตรงนั้นก็ได้หลายทาง

-ตลาดนัด   คือไม่ต้องลงทุนอะไรเลย  หลายๆคนมีที่ดินแล้วรอขายรอราคาขึ้นเขาก็ไม่อยากจะทำโครงสร้างอาคารตึกอะไรเยอะซึ่งวิธีที่จะเลี่ยงได้คือว่าการทำพวกที่จอดรถ , ตลาดนัด  เพราะว่าไม่ต้องสร้างโครงสร้างอะไรเยอะถ้าคนสนใจจะขายจะซื้อก็ง่ายที่จะเคลียร์  คุณก็ขายได้เลยแต่ระหว่างที่คุณรอก็สามารถได้ค่าเช่าเล็กๆน้อยๆได้ด้วย

– การทำร้านกาแฟ  อันนี้คือธุรกิจยอดฮิตคือร้านกาแฟมันไม่ต้องใช้เงินในการทำโครงสร้างเยอะคุณอาจจะทำแค่แบบชั้นเดียวเป็นเพิงเล็กๆทำเสาง่ายๆก็ทำกาแฟขายได้แล้วอันนี้ก็เหมาะกับคนที่ไม่อยากลงทุนทำโครงสร้างใหญ่ๆ

– จัดสรรที่ดินขาย  ตรงนี้ได้เยอะ  หลายๆคนกว้านซื้อที่ดินในเมืองแปลงใหญ่ๆมาแล้วก็ซอยห้องขายก็ขายง่ายมันมีจุดบอดของที่ดินอย่างหนึ่งคือที่ดินมันกู้ซื้อไม่ได้  จึงทำให้เหนื่อยในการจะครอบครองที่ดินสมมุติว่าถ้าผมเป็นคนนึงที่อยากจะได้ที่ดินห้องเดียว หรือ 2 ห้องแต่ว่ามันไม่มีขายมันมีแต่แปลงใหญ่ๆขายเขาก็ไม่อยากจะแบ่งให้คุณหรอกเขาก็อยากจะขายทั้งหมดซึ่งเขาซื้อได้ไหมถ้าขนาดเท่านี้เขาซื้อได้แต่ขนาดใหญ่เขาไม่ได้มีเงินถึงคือคนที่มีเงินก้อนซื้อแปลงใหญ่ๆในเมืองมันค่อนข้างหายากแต่ก็มีคนซื้อที่ดินทั้งหมดแล้วก็มาทำเป็นแบ่งห้องขายเหมือนซื้อเหมามาซอยแบ่งซึ่งตรงนี้ก็กำไรสูงด้วยและหลายครั้งก็จะเหลือพื้นที่ดินให้เราด้วยเช่นขายข้างหน้าหมด  จัดสรรเป็นห้องขายข้างหน้าหมดแต่ว่าข้างหลังก็เหลือใช้สอยเองจะหน้าตาคล้ายๆแบบนี้ห้องนึงก็หน้ากว้าง 4 เมตรถึง 5 เมตรก็ได้

– การทำโรงแรม  พื้นที่ดินที่อยู่ในเมืองและติดถนนใหญ่ด้วย  Traffic คนจะเยอะมากการทำโรงแรม  จะมีคนมาอยู่  อยู่แล้วเพราะว่าคนต้องติดต่อประสานงาน , ติดต่อราชการ , เยี่ยมญาติเข้าโรงพยาบาล  เป็นต้น  ดังนั้น Traffic มี demand รออยู่แล้ว  แล้วได้ผลตอบแทนมากกว่าพวกหอพักอพาร์ทเม้นท์ด้วย

11

 2. อยู่ในซอยของเมืองไม่ติดถนนใหญ่  ที่ดินประเภทนี้คือเข้าในเมืองสะดวกสามารถออกไปได้หลายช่องทางเข้าเมืองทำงานสะดวกแต่ว่าไม่มีคนผ่านบ่อย  ไม่มีรถเยอะไม่มีTrafficของคนจอดแจ  เพราะฉะนั้นที่ดินประเภทนี้เหมาะกับที่พักอาศัยเพราะว่า  ราคาไม่แพงไม่ติดถนนใหญ่ถ้าติดถนนใหญ่ราคาจะแพงมาก  ถ้าคุณจะทำที่พักจะไม่คืนทุนแน่ๆผลตอบแทนคุณจะต่ำมาก  แต่ถ้าคุณถัดออกมาหน่อยอยู่ในซอยคนที่อยู่อาศัยเขาไม่ได้เดือดร้อนอะไรมากคืออาจจะเข้าจากถนนใหญ่ไปสัก 50 เมตรเงียบสงบกว่าด้วยราคาก็ถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนประมาณ 5 เท่าได้เลยซึ่งถ้าคุณทำพวกอพาร์ทเม้นท์  หอพัก  บ้านเช่า  จะค่อนข้างเหมาะสมที่สุดผลตอบแทนจะอยู่ที่บ้านเช่า 5 % , 6 %  แต่ถ้าบ้านเป็นแถวๆอาจจะได้เยอะกว่านั้นอาจจะถึง 7% , 8% ส่วนหอพักผลตอบแทนจะอยู่ที่ 10% – 12%  ก็อยู่ที่ว่าคุณจะลดต้นทุนได้มากเท่าไรจริงอยู่ว่าที่ดินในซอยมันเหมาะกับพักอาศัยมากกว่า  แต่คุณอย่าลืมว่าถ้ามันมี traffic ของคนเยอะๆ  อย่างเช่น  ซอยซอยนั้นมันเต็มไปด้วยหอพักบ้านเช่ามันจะเริ่มมีคนมันจะเยอะมากถึงจุดนั้น  ถ้าคนมีเยอะที่ดินของคุณจะเปลี่ยนเป็น commercial ทันที มันจะสามารถค้าขายได้  มีเซเว่น , โลตัส , บิ๊กซี  วินมอเตอร์ไซค์  ร้านอาหาร  จะเกิดขึ้นในซอยนั้น  ซึ่งนั่นคือสัญญาณของการขึ้นราคาของที่ดินอย่างที่บอกว่าที่ดินจะขึ้นหรือจะลง  ขึ้นอยู่กับประโยชน์ใช้สอยถ้าประโยชน์ใช้สอยของคุณแทนที่จะทำที่พักอาศัยได้อย่างเดียวมันกลับเป็นค้าขายได้เมื่อไหร่ราคาพุ่งขึ้นทันที

สำหรับใครที่สนใจการทำธุรกิจแบบไหนก็เลือกที่ดินให้เหมาะสมกับธุรกิจนั้น  วิเคราะห์ว่าที่ดินที่คุณถือนั้นเหมาะสำหรับการทำอะไรแล้วเมื่อคุณวิเคราะห์ได้  และลงมือทำที่ดินของคุณก็จะมีสร้างรายได้ให้กับคุณได้เอง

Related Posts