ดูให้ดี!! คอนโดแบบไหนที่ซื้อแล้วราคาตก [#130]

ดูให้ดี!! คอนโดแบบไหนที่ซื้อแล้วราคาตก [#130]

หลายคนเคยได้ยินว่าอสังหาซื้อแล้วราคาไม่มีตก ซึ่งไม่เป็นความจริงทั้งหมดนะครับ อสังหาบางประเภทสามารถราคาตกได้ เช่นคอนโดมิเนียม

คุณต้องเข้าใจก่อนว่าการที่อสังหาจะขึ้นหรือจะลงนั้นมันไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลหรืออะไรก็ตาม แต่มันขึ้นอยู่กับความต้องการในอสังหานั้นๆ

ดังนั้นต่อให้อสังหาคุณอยู่ในทำเลที่ดีมาก แต่ถ้าไม่มีคนต้องการ อสังหาอันนั้นก็จะราคาตกอยู่ดี

โดยส่วนใหญ่อสังหาจะมีความต้องการในตัวของมันเอง เช่น ที่ดิน หรือ บ้าน แต่ยกเว้น คอนโดมิเนียม สามารถไม่เป็นที่ต้องการได้

สาเหตุหลักหลักก็เพราะว่าคอนโดมิเนียม ไม่สามารถปรับปรุงภายนอกแล้วดูใหม่ ได้เหมือนบ้าน ตึกแถว หรือที่ดิน ทำให้ผู้คนไม่อยากได้คอนโดมิเนียมหรือที่อยู่อาศัยที่หน้าตาเก่า แลดูโทรม และด้วยความมีเจ้าของร่วมหลายคน จึงทำให้การตัดสินใจจะปรับปรุง รีโนเวท หรือ ทาสีตัวอาคารเป็นเรื่องที่ยาก

ประกอบกับ การอยู่อาศัย ต้องการที่อยู่ที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีคอนโดมิเนียม เป็นที่พักอาศัยที่อยู่รวมกันหลายคน ดังนั้นมีโอกาสที่สภาพแวดล้อมหรือผู้คน เพื่อนบ้าน อาจจะเป็นกลุ่มที่ไม่พึงประสงค์ทำให้ผู้คนไม่อยากอยู่

แล้วเราจะดูยังไงว่าคอนโดมิเนียม โครงการไหน จะ ทรุดโทรมและไม่เป็นที่ต้องการในวันหน้า

ผมมีหลัก 4 ข้อให้ดูง่ายๆแบบนี้ครับ

1. เรื่องแบรนด์มีส่วนสำคัญ

คอนโดที่โทรมและราคาตก ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดที่ มีผู้สร้างโนเนม ผู้สร้างเหล่านี้ อาจจะไม่จำเป็นต้อง ดูแลรักษาอะไรมาก ขายเสร็จก็ไป ต่างจาก developer ที่มีแบรนด์ หรืออยู่ในตลาดหลักทรัพย์ พวกนี้จะค่อนข้าง ดูแล และคิดถึง หลังการขายเยอะกว่า เพราะว่าการที่ตึก หรือโครงการ ของเขา ทรุดโทรม จะทำให้ภาพลักษณ์ของแบรนด์เขา ตกต่ำลงด้วย ซึ่งมันจะมีผลต่อราคาหุ้น ของเขา ดังนั้น developer เจ้าใหญ่ จะทุ่ม เพื่อรักษาภาพลักษณ์ ในโครงการของเขา และ จะสรรหา นิติ ที่มีความเป็นมืออาชีพ เพื่อดูแล ตึกของเขา

เช่น ลุมพินี มีการดูแลรักษา ตึกอย่างดีเยี่ยม โดย ทำการจัดตั้งนิติของตัวเอง ขึ้นมาดูแลโครงการ ถ้าโครงการไหนที่ขายไม่ได้ และเก็บเงินค่าส่วนกลางได้น้อย ทางบริษัทจะเข้ามาอุ้มเพื่อรักษาไม่ให้ตึกนั้นทรุดโทรม

2. ดูผลประกอบการของนิติ

ในกรณีที่เราซื้อคอนโดมือสอง ให้เราไปดูผลประกอบการของนิติที่บอร์ดประชาสัมพันธ์ ของโครงการ ซึ่งจะสามารถรู้ได้ว่านิติบริหารเงินของโครงการได้กำไรหรือขาดทุน ถ้านิตินั้นบริหารขาดทุน เราก็จะพิจารณาได้ว่า โครงการนี้มีโอกาสตกสูง เพราะว่าถ้านิติขาดทุนนิติจะไม่มีเงิน ไปปรับปรุงตึก จึงทำให้เกิดความเสื่อมโทรม

ซึ่งจุดนี้ต้องดูให้ดี เพราะ โดยทั่วไปตึกที่มีอายุ 0-5 ปี จะยังดูใหม่ และไม่โทรม แต่เมื่อเลยปีที่ 5 ไปแล้ว อุปกรณ์หรือวัสดุต่างๆจะเริ่มถึงเวลาเปลี่ยน การที่นิติขาดทุน ผลประกอบการแย่จะทำให้ตึกเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็วในปีที่ 6 เป็นต้นไป

3. ถ้าเป็นไปได้ให้เลือกตึกสูง

ตึกต่ำกับตึกสูง มีความข้อดีข้อเสียต่างกัน แต่ถ้าวัดกันในเรื่องโอกาสในการที่จะทรุดโทรม ตึกสูงมีโอกาสทรุดโทรมน้อยกว่าตึกต่ำมาก เนื่องจาก ตึกสูงมีจำนวนห้องเยอะกว่า ทำให้การเก็บค่าส่วนกลาง ได้ดีกว่า ตึกต่ำ เพราะว่า ตึกสูงถึงมีบางห้องที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ทางโครงการก็ยังอยู่ได้เพราะมีห้องจำนวนมากแต่ถ้าเป็นตึกต่ำ ถ้ามีคนไม่จ่ายเยอะๆ จะทำให้ขาดสภาพคล่องอย่างหนัก เพราะมีห้องน้อย

อีกทั้ง เหตุผลสำคัญ คือ การที่จะมาเป็นนิติในโครงการ จำเป็นต้องประมูล ตึกสูง จะต้องแข่งกันเยอะกว่า และ ส่วนใหญ่จะได้นิติที่เข้มแข็ง มีความเป็นมืออาชีพ แต่ตึกต่ำ มีโอกาสได้นิติ ที่ ไม่เข้มแข็งเท่าตึกสูง ทำให้การบริหารบางอย่างอาจจะทำได้ไม่ดีเท่า และเป็นสาเหตุจะให้ตึกทรุดโทรม

4. ซื้อคอนโดที่เกรดดีหน่อย

อย่าซื้อคอนโดที่ราคาถูกเกินไป (หลักแสน) คอนโดที่โทรมส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดราคาถูก แทบทั้งนั้น ยิ่งคอนโดเกรดดีขึ้นมาเท่าไหร่ โอกาสที่จะโทรมก็มีน้อยขึ้นเท่านั้น

คอนโด ระดับสูง นอกจากจะออกแบบเรียบหรู ให้ไม่มีวันดูเก่าเเล้ว วัสดุต่างๆก็ใช้ที่เก่ายากอีกด้วย อย่างเช่น ตึกมหานครเลือกให้กระจกทั้งอาคารเพื่อให้ดูใหม่เสมอ

และ อีกเหตุผลนึงที่คอนโดหรู ราคาจะไม่ตก ก็คือ “คนรวย”อยู่ นอกจากจะเป็นสภาพเเวดเเวดล้อมที่ดี เพื่อนบ้านคุณภาพ ดึงดูดผู้คนมาอยู่แล้ว การเก็บเงินค่าส่วนกลางทำได้ง่าย เเละ ไม่มีปัญหา อยากจะบอกว่าคอนโดระดับบน เก็บค่าส่วนกลางสูงมาก จึงไปเเปลกที่ โครงการจะดูดีอยู่เสมอ นอกจากราคาไม่ตกเเล้ว ยังจะถีบตัวสูงขึ้นอีกด้วย

แนะนำว่าใครที่ชอบเล่น ส่วนต่างกำไร ให้เลือกเล่นคอนโดระดับสูงดีกว่า เพราะ ราคาพุ่งไวจริงๆ

หวังว่า หลักการดูง่ายๆนี้จะทำให้เพื่อนๆ สามารถเลือกคอนโดดีๆของตัวเองได้นะครับ

ปล. ทั้งหมดเป็นเเค่ คำแนะนำคร่าวๆไม่ได้เหมารวมว่าทุกโครงการที่เข้าหลักข้างบนจะเเย่เสมอไปนะครับ ของเเบบนี้ต้องดูหลายปัจจัย

ปล. ทั้งหมดนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผมครับ

Kim Property Live

Related Posts